Pago de la Hipoteca; algunas soluciones
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Dada la situación económica que atraviesa el país, cada día son más las familias que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, el aumento del desempleo ha provocado que esa cuota hipotecaria que antes sufragaba con facilidad se haya convertido en una auténtica pesadilla, se acumulan los recibos de impagos y aflora el temor de perder la vivienda.
Se describe una situación bastante dramática pero por desgracia cada vez más frecuente, por lo que a través de este artículo se pretende detallar las diferentes posibilidades existentes, es decir, qué alternativas prevé nuestra legislación y cómo actuar si nos encontramos en esa situación.
El impago de varias cuotas hipotecarias supondría el inicio de un procedimiento de ejecución que generalmente termina con la subasta del inmueble. Si por circunstancias ajenas a nuestra voluntad nos encontramos en una situación de mora, debemos acudir de inmediato a la sucursal bancaria y hablar con el director de la misma pudiendo plantear las siguientes alternativas:
- Pactar una carencia de capital, es decir, abonar sólo intereses y el capital (no pagado) acumularse al préstamo hipotecario. Podría llegar a reducirse la cuota considerablemente.
- En casos más extremos podría intentarse una moratoria por tiempo limitado, que implica un receso en el pago de la cuota hipotecaria, pudiéndose aprovechar ese lapso temporal para vender la vivienda a un precio atractivo.
- Dación en pago de la vivienda, alternativa poco acogida en la práctica bancaria y reservada exclusivamente para familias que se encuentren en una situación económica muy precaria.
El aumento de las ejecuciones ha generado un debate constante sobre la DACIÓN EN PAGO de la vivienda, ¿realmente la normativa reconoce tal figura? la respuesta es afirmativa, se trata de una posibilidad prevista en la Ley Hipotecaria que implica la cancelación de la deuda pendiente al entregar la vivienda dada en garantía. Esta alternativa debe reconocerse en la escritura hipotecaria constituida mediante la incorporación de una cláusula conocida como “pacto marciano”, y que implica que en un supuesto de impago de la cuota se procedería a tasar la vivienda a fin de cubrir el saldo deudor pendiente de abono.
No obstante, recientemente se han establecido una serie de requisitos recogidos en el RD-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas de protección para deudores hipotecarios sin recursos, que se tendrán en cuenta a fin de acceder a la dación en pago de la vivienda sin existencia de pacto expreso previo, y que se resumen en los siguientes puntos:
- a) Que ninguno de los miembros de la familia disponga de rentas derivadas del trabajo.
- b) Que ninguno de los miembros disponga de bienes con los que hacer frente a la deuda.
- c) Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de la totalidad de los ingresos familiares.
- d) Además de lo anterior, se establece otro límite que opera en función del precio de adquisición de la vivienda, no pudiendo ser superior al fijado:
200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes.
180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
120.000€ para municipios de de menos de 100.000 habitantes.
No deberíais publicar cosas que no son ciertas, eso confunde a la gente y les hace tener esperanzas de conseguir la dación en pago llevándoles incluso a contratar abogados para conseguirlos y endeudándose aún más; vosotros mejor que nadie sabeis que eso hoy por hoy no es posible, pues la ley actual NO acoge la dación en pago,… sólo se ha conseguido la dación en pago en casos muy contados con condiciones en la que los bancos no pierden o pierden ralativamente poco. Este artículo me parece muy cruel, con las cantidad de embargos que hay y a los extremos que se está llegando cómo consecuencia de los mísmos.
Estimada Mª Ángeles:
Agradecemos su comentario y coincidimos con Usted en la gravedad de la situación y la penosa realidad que cada vez más ciudadanos viven en relación con la hipoteca de sus viviendas, tal y como se reflejó en la entrada, en la que naturalmente al ser un blog jurídico, se da cuenta de la realidad jurídica objetiva vigente, sintiendo mucho que haya entendido su contenido en el sentido que pone de manifiesto. Nada más lejos de la realidad. En cualquier caso, muchas gracias por expresar su opinión.
No obstante, a fin de aclarar el contenido del artículo publicado, nos gustaría realizar las siguientes matizaciones al respecto:
1º Las alternativas expuestas son viables desde el punto de vista jurídico, tanto la carencia como la moratoria son posibilidades que pueden plantearse a la entidad bancaria, pero evidentemente, es el banco el que tiene la última palabra y el que decidirá en qué casos concretos puede llevarse a cabo una novación de la condiciones pactadas inicialmente.
2º En cuanto a la dación en pago, indicarle, que dicha figura sí se encuentra regulada en nuestra legislación, concretamente en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que dice lo siguiente:
“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”
Esta previsión legal no obliga a la entidad bancaria a adoptar dicha medida, pues debe haberse pactado en escritura pública de constitución de hipoteca de forma previa (pacto marciano), tal y como se expuso en el artículo publicado, salvo que nos encontremos dentro de los requisitos previstos en el RD- Ley de 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, pues en dicho supuesto y siempre que el banco acreedor se haya adherido al mismo, sí será viable la dación en pago de la vivienda incluso sin existir pacto expreso previo que lo reconozca.
Le recomendamos la lectura de las siguientes publicaciones con el objeto de esclarecer el contenido del presente:
* Protección de los deudores hipotecarios sin recursos (15/04/2012)
* Deudor hipotecario sin recursos; medidas urgentes (20/03/2012)
Reciba un Saludo cordial,
Patricia Moreno
(Especialista en Derecho Civil)