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Swaps, esos grandes desconocidos

Año 2006…2007, empiezan a escucharse términos hasta ahora desconocidos, Swaps, Clics, Permutas Financieras, Stockpyme o como queramos llamarlo, pues todos hacen referencia a una misma operación de carácter financiero que cubre las “posibles” subidas del tipo de interés. España asiste a los primeros efectos del “estallido de la burbuja inmobiliaria”, pero a pesar de ello el Euribor se mantiene y continúa con la tendencia alcista al que nos tenía acostumbrados, el tipo de interés legal del dinero aumenta de un 4% a un 5,50% en un periodo de 3 años. A la vista de lo anterior, comienza a comercializarse un producto bancario “novedoso” vinculado normalmente a un préstamo hipotecario.

Operación consistente en suscribir un contrato aleatorio entre el prestatario y la entidad bancaria en el cual las partes se comprometen, por un periodo de tiempo determinado, a intercambiar pagos parciales en función de las liquidaciones obtenidas y que toman como referencia la fluctuación que sufra el tipo de interés, es decir, si el Euribor sube el banco paga y si el Euribor baja, será el cliente el que tenga que abonar lo que corresponda a la entidad bancaria. Muchos de los clientes que suscribían un préstamo hipotecario optaron por contratar al mismo tiempo un Swap de tipo de interés y ello, con el lógico afán proteccionista que caracteriza a cualquier persona que desea obtener un préstamo a largo o corto plazo, sin embargo, lo que en principio parecía beneficioso puede llegar a convertirse en perjudicial para muchos de los particulares o empresas que confiaron en la tendencia alcista del Euribor.

Llegado el año 2009 la situación económica sufre una variación notable, el Euribor comienza a caer y como consecuencia de ello el tipo de interés se reduce, situación que genera perjuicios económicos importantes, pues en hipotecas donde se ha pactado un tipo de interés variable la cuota se vería reducida considerablemente, en cambio, al tener suscrito y vinculado un Swaps de tipo de interés esa cuota iría en aumento a razón de las compensaciones que deben efectuársele a la entidad por la caída del Euribor.

Las permutas financieras han generado en la sociedad una gran polémica que se ha trasladado a los Palacios de Justicia, existen multitud de Sentencias al respecto y cada día son más las controversias que se plantean sobre este tipo de producto. Para valorar la posible nulidad de un contrato de Swaps de tipo de interés se deberá tener en cuenta las circunstancias que concurren en el momento de la contratación, cumplimiento del deber de información, realización de test de conveniencia o valoración del perfil inversor del cliente, no obstante, muchas de las entidades bancarias a la vista de la circunstancias han novado muchas de las contrataciones efectuadas en su día, por tanto, cabe la posibilidad de plantearle al Banco la situación, o incluso, solicitar la cancelación anticipada del contrato valorando previamente si interesa abonar el correspondiente coste que ello supondría.

Como comentaba, este tema da para mucho, por lo que invito a seguir investigando sobre este producto financiero que ha existido desde hace más de 50 años pasando prácticamente desapercibido hasta que la economía española sufre un giro inesperado, resulta muy interesante conocer las peculiaridades que presenta, así como, las variantes que ofrece.

 

Deudores hipotecarios; Medidas protectoras urgentes

Medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios. No sé si se trata de oportunismo político, como dicen algunos, si esto es malo para la economía, si generará un mal ejemplo para los que hasta ahora pagaban puntualmente su hipoteca, o hará que los bancos no se lo piensen mucho a la hora de iniciar una ejecución hipotecaria sabiendo que el resultado final de ésta se va a demorar al menos por dos años, lo que sí sé es que todas esas personas que se han involucrado en el movimiento social llamado “Stop desahucios”, algunas de las cuales no se podrán beneficiar de esta ley, ha conseguido que el gobierno haya decidido dictar un Real Decreto Ley que conlleva la paralización, en determinados casos, del lanzamiento de personas de su hogar.

La norma aprobada, para algunos seguramente será insuficiente, para otros demasiado amplia, desde este artículo no vamos a valorar lo que socialmente o económicamente pueda suponer, sólo, como juristas, intentaremos informar de la novedad normativa.

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, publicado en el BOE el día 16 de noviembre de 2002 regula la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Afecta el mismo a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

Para que sean de aplicación estas medidas será necesario que el deudor cumpla dos tipos de requisitos:

  • En primer lugar debe encontrarse dentro de los colectivos de especial vulnerabilidad. Estos son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
  • El segundo requisito es de tipo económico, los ingresos familiares no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, 1597,35 euros mensuales, además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, se entenderá siempre que se ha producido esta alteración cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

Se exigen además otros requisitos, como que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, y que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

La suspensión del lanzamiento ha de solicitarse al Juez, si se trata de un procedimiento judicial, o al Notario, si se trata de no extrajudicial, acompañado de una serie de documentos que se enumeran en el real decreto, destinados a acreditar las circunstancias familiares y económicas que prescribe esta ley como requisito para la suspensión.

Por otro lado el Real Decreto encomienda al gobierno la promoción, junto al sector financiero, de un fondo social de viviendas destinado a que aquellas personas que finalmente sean desalojadas, con el fin de que tengan acceso a una vivienda con una renta asumible, sin embargo esta parte de la ley no es más que una declaración de intenciones, que ya veremos como se formaliza.

A continuación pueden escuchar la entrevista relacionada con este tema que me hizo el periodista Pepe Moreno en el espacio CONSULTORIO JURÍDICO, en ABC PUNTO RADIO TENERIFE.

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Protegido: Registro de morosos; Inclusión indebida ¿Qué hacer?

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Aparcamientos; Daños en vehículo aparcado

Son muchos los aparcamientos que ofrecen a los particulares la posibilidad de estacionar el vehículo durante un tiempo determinado a cambio de una contraprestación económica, lo cierto es que en la mayoría de ellos podemos encontrar al acceder un cartel informativo en el cual la empresa “se exime de responsabilidad ante posibles desperfectos que pudieran ocasionarse en el vehículo” pero, ¿realmente puede la empresa encargada de la explotación excluir la responsabilidad civil que pudiera nacer ante un eventual daño provocado, voluntaria o involuntariamente, por un tercero a nuestro vehículo?

El “contrato de garaje”, o más específicamente de aparcamiento de vehículos a motor, es un contrato complejo, en él se combina un arrendamiento de bien inmueble (parcela de garaje por tiempo determinado) y un depósito (del propio vehículo que accede al aparcamiento). La combinación de ambas figuras implica perder la independencia que por sí sola tendrían, es decir, se funden en una prestación enteriza que configura el contrato de aparcamiento de vehículo, contrato normado y con legislación específica (Ley 40/2002, Reguladora del Contrato de Aparcamiento de Vehículos).

No es necesario un pacto escrito para entender nacida la obligación de vigilancia del vehículo, puesto que el servicio que ofrece el aparcamiento lo lleva implícito y ello es una consecuencia coherente del uso y la buena fe, lo que se ofrece al usuario no es un simple estacionamiento de vehículo sino un servicio organizado que supondría activar el mecanismo de responsabilidad por un funcionamiento anormal. Esto es lo que pretende indicar la Ley General de Consumidores y Usuarios en su artículo 10.c.7º «la repercusión en el consumidor de los fallos, defectos o errores administrativos, que no le sean directamente imputables», hecho que ya queda resuelto en la propia Ley 40/2002 al indicar «El titular del aparcamiento responderá, tanto frente al usuario como frente al propietario del vehículo, por los daños y perjuicios que respectivamente les ocasione el incumplimiento, total o parcial, de las obligaciones previstas en la Ley».

El servicio se suministra en un lugar acotado al exterior y con acceso restringido, hecho que acentúa el deber de diligencia organizativa de la empresa, por tanto, puede considerarse el deber de guarda y vigilancia como el objeto del “contrato de garaje”, todo ello, y como es lógico, a cambio de un canon que varía en función del tiempo de permanencia.

Cuestión a parte, sería el problema de prueba que ello conllevaría, ¿cómo podemos demostrar que el daño reclamado se ocasionó en el interior del “parking” y al encontrarnos ausentes? la empresa tiene la carga de probar que el vehículo tenía un determinado desperfecto antes de ser estacionado, para ello, dispone de un sistema de seguridad (cámaras de vigilancia) donde puede analizarse la entrada y salida del mismo, por tanto, tenemos derecho a solicitar la mencionada grabación a fin de demostrar que el daño ocasionado en nuestro vehículo se produce durante el estacionamiento, todo ello, previa reclamación formulada en el momento en que se pretende la retirada del vehículo.

En caso de negativa a proporcionar la grabación, está claro que sería una prueba diabólica acreditar que el daño se causó mientras se encontraba estacionado, y siendo que las obligaciones principales del usuario son las de pagar el canon para poder retirar el vehículo, y las obligaciones de la empresa son las de tener libre una plaza para la ocupación y la de restitución del mismo previo cumplimiento obligado del deber de vigilancia y custodia, parece claro, que a pesar de la dificultad probatoria es viable la reclamación por responsabilidad civil en este tipo de situaciones.

 

Pago de la Hipoteca; algunas soluciones

Dada la situación económica que atraviesa el país, cada día son más las familias que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, el aumento del desempleo ha provocado que esa cuota hipotecaria que antes sufragaba con facilidad se haya convertido en una auténtica pesadilla, se acumulan los recibos de impagos y aflora el temor de perder la vivienda.

Se describe una situación bastante dramática pero por desgracia cada vez más frecuente, por lo que a través de este artículo se pretende detallar las diferentes posibilidades existentes, es decir, qué alternativas prevé nuestra legislación y cómo actuar si nos encontramos en esa situación.

El impago de varias cuotas hipotecarias supondría el inicio de un procedimiento de ejecución que generalmente termina con la subasta del inmueble. Si por circunstancias ajenas a nuestra voluntad nos encontramos en una situación de mora, debemos acudir de inmediato a la sucursal bancaria y hablar con el director de la misma pudiendo plantear las siguientes alternativas:

  1. Pactar una carencia de capital, es decir, abonar sólo intereses y el capital (no pagado) acumularse al préstamo hipotecario. Podría llegar a reducirse la cuota considerablemente.
  2. En casos más extremos podría intentarse una moratoria por tiempo limitado, que implica un receso en el pago de la cuota hipotecaria, pudiéndose aprovechar ese lapso temporal para vender la vivienda a un precio atractivo.
  3. Dación en pago de la vivienda, alternativa poco acogida en la práctica bancaria y reservada exclusivamente para familias que se encuentren en una situación económica muy precaria.

El aumento de las ejecuciones ha generado un debate constante sobre la DACIÓN EN PAGO de la vivienda, ¿realmente la normativa reconoce tal figura? la respuesta es afirmativa, se trata de una posibilidad prevista en la Ley Hipotecaria que implica la cancelación de la deuda pendiente al entregar la vivienda dada en garantía. Esta alternativa debe reconocerse en la escritura hipotecaria constituida mediante la incorporación de una cláusula conocida como “pacto marciano”, y que implica que en un supuesto de impago de la cuota se procedería a tasar la vivienda a fin de cubrir el saldo deudor pendiente de abono.

No obstante, recientemente se han establecido una serie de requisitos recogidos en el RD-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas de protección para deudores hipotecarios sin recursos, que se tendrán en cuenta a fin de acceder a la dación en pago de la vivienda sin existencia de pacto expreso previo, y que se resumen en los siguientes puntos:

  • a) Que ninguno de los miembros de la familia disponga de rentas derivadas del trabajo.
  • b) Que ninguno de los miembros disponga de bienes con los que hacer frente a la deuda.
  • c) Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de la totalidad de los ingresos familiares.
  • d) Además de lo anterior, se establece otro límite que opera en función del precio de adquisición de la vivienda, no pudiendo ser superior al fijado:
    200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes.
    180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
    150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
    120.000€ para municipios de de menos de 100.000 habitantes.

 

Seguro móvil: ¿Protegen de Robo o Hurto?

Cada día son más las compañías telefónicas que ofrecen seguro móvil, como generalmente denominan el servicio de protección de terminales móviles inteligentes (smatphone). Teléfonos de última generación con precios bastante elevados quedan cubiertos en supuestos de robo o hurto, pero ¿realmente ocurre eso en la práctica?, ¿las compañías aseguradoras se hacen responsable cuando se les plantea este tipo de sucesos?

No son casos aislados aquellos en los que se pretende hacer uso de la cobertura asegurada y tras varias reclamaciones el resultado de la gestión resulta negativo, es usual que el asegurador pretenda eximirse de responsabilidad amparándose en las condiciones que prevé la póliza, sin embargo, alguna de éstas llegan a ser contrarias a derecho, y por tanto, pueden considerarse nulas.

Si atendemos al clausulado general, concretamente a “riesgos excluidos” o similar, podemos apreciar en multitud de ocasiones, como la compañía aseguradora excluye el “hurto” del teléfono, contradiciendo por tanto la normativa reguladora, es decir, la Ley de Contratos de Seguros, que equipara, en su artículo 50, el robo a la sustracción ilegítima por parte de terceros de las cosas aseguradas”. De esta forma se evita una calificación técnico-jurídica y se amplía la noción al emplear una terminología, dentro de la cual cabe la figura del hurto.

Desde el punto de vista jurídico, existen grandes diferencias entre los dos tipos penales, considerando que en el robo media “fuerza en las cosas” y en el hurto no se aprecia dicha peculiaridad, sin embargo, dejar al margen esa distinción supone otorgar protección al contratista, puesto que a pesar de la exclusión contractual por parte de la compañía aseguradora, debe tenerse en cuenta que la intención del legislador ha sido la de utilizar un término amplio, “sustracción”, a fin de abarcar tanto el robo como el hurto del móvil asegurado.

Por otro lado, las garantías por robo o hurto se incluyen en las condiciones generales de la póliza, y no en las particulares que sí precisan autorización expresa por escrito del asegurado, ello implica, como establecen nuestros tribunales de justicia, que cualquier limitación de los derechos (en la redacción de las condiciones generales) carecería totalmente de validez.

Ante una sustracción o apoderamiento ilegítimo (sea robo o hurto), se recomienda lo siguiente:

  1. Denunciar el hecho ante la autoridad policial antes de que transcurra el plazo de 48 horas.
  2. Comunicar el incidente a la compañía telefónica a fin de bloquear el SIM y el IMEI.
  3. Poner en conocimiento de la compañía aseguradora el siniestro.

Todo ello, sin olvidar la amplitud del término “sustracción” con el objeto de evitar situaciones injustas, desproporcionadas y contrarias a derecho.

 

Protegido: Contrato de arrendamiento: Cláusula penal

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Sociedad en causa de disolución; ¿Responde su Administrador?

En el ámbito societario, podemos encontrarnos con sociedades incursas en causa de disolución que siguen actuando en el tráfico mercantil sin tomar las medidas previstas por la normativa, colocándose por tanto, en una posición deudora frente a terceros acreedores que confiaban inicialmente en la solvencia de la misma. Llegados a ese punto cabe plantearse: ¿Cómo se tutela el derecho de crédito de aquellos acreedores que contrataron en su día con sociedades insolventes?

La situación de crisis económica no se produce “de la noche a la mañana”, sino que es fruto de un paulatino deterioro de la situación patrimonial, hecho que concede un margen temporal para la adopción de medidas suficientes que eviten tener que imputar responsabilidad por incumplimiento del deber de vigilancia.

Y es que los Administradores sociales tienen unas obligaciones legales, que de no cumplir, podrían significar que serán personalmente responsables frente a terceros por las deudas sociales.
Así por ejemplo, siguiendo la legislación mercantil, el administrador que vea reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, deberá instar la declaración de concurso, o bien convocar Junta General con el objetivo de disolver la sociedad por pérdidas cualificadas.

La Ley impone a los administradores la obligación de convocar Junta General para adoptar la decisión de disolución, o bien, solicitar la misma judicialmente en caso de que no prospere el acuerdo en Junta. Estas previsiones no suponen otra cosa que la concreción del deber de diligencia.

¿Qué ocurre si no lo hacen?, ello supone activar el mecanismo de solidaridad que sitúa al administrador en el “ojo del huracán” haciéndole responsable directo de todas y cada una de las deudas contraídas en nombre de la sociedad, pudiendo dirigirse los acreedores a su patrimonio personal con el objeto de satisfacer la deuda contraída.

Lo anterior no implica que todo acreedor pueda reclamar deudas al administrador, puesto que se prevé tal consideración únicamente para aquellas obligaciones contraídas después del acaecimiento en causa legal de disolución, es decir, después de que la mercantil se encuentre en situación de dificultad económica o insolvencia, dejando al margen las contrataciones anteriores, de las cuales sólo responderá la sociedad como tal.

Siendo administrador de una sociedad mercantil, y a la vista de las previsiones recogidas en la legislación, será mejor curarse en salud y anticiparse a la situación, a fin de evitar que el patrimonio personal pueda verse afectado por causas ajenas al entorno privado del administrador. Toparse con un procedimiento judicial de reclamación en el que pueda embargarse bienes titularidad del administrador resulta habitual en la práctica, y es precisamente la ignorancia de este hecho lo que propicia problemas en la esfera económico-personal que en la mayoría de casos, resultan evitables.

 

Protegido: Indemnización por Responsabilidad Patrimonial de la Administración

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¿Qué es el retracto legal?

Melián Abogados - El Retracto LegalEl retracto no es más que el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, y nos referimos al retracto legal cuando este derecho viene dado por la ley, en contraposición al convencional que se da por acuerdo de las partes.

Así entre los retractos legales tenemos el de comuneros, en éste el copropietario de una cosa común podrá Leer más