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Pago de la Hipoteca; algunas soluciones

Dada la situación económica que atraviesa el país, cada día son más las familias que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, el aumento del desempleo ha provocado que esa cuota hipotecaria que antes sufragaba con facilidad se haya convertido en una auténtica pesadilla, se acumulan los recibos de impagos y aflora el temor de perder la vivienda.

Se describe una situación bastante dramática pero por desgracia cada vez más frecuente, por lo que a través de este artículo se pretende detallar las diferentes posibilidades existentes, es decir, qué alternativas prevé nuestra legislación y cómo actuar si nos encontramos en esa situación.

El impago de varias cuotas hipotecarias supondría el inicio de un procedimiento de ejecución que generalmente termina con la subasta del inmueble. Si por circunstancias ajenas a nuestra voluntad nos encontramos en una situación de mora, debemos acudir de inmediato a la sucursal bancaria y hablar con el director de la misma pudiendo plantear las siguientes alternativas:

  1. Pactar una carencia de capital, es decir, abonar sólo intereses y el capital (no pagado) acumularse al préstamo hipotecario. Podría llegar a reducirse la cuota considerablemente.
  2. En casos más extremos podría intentarse una moratoria por tiempo limitado, que implica un receso en el pago de la cuota hipotecaria, pudiéndose aprovechar ese lapso temporal para vender la vivienda a un precio atractivo.
  3. Dación en pago de la vivienda, alternativa poco acogida en la práctica bancaria y reservada exclusivamente para familias que se encuentren en una situación económica muy precaria.

El aumento de las ejecuciones ha generado un debate constante sobre la DACIÓN EN PAGO de la vivienda, ¿realmente la normativa reconoce tal figura? la respuesta es afirmativa, se trata de una posibilidad prevista en la Ley Hipotecaria que implica la cancelación de la deuda pendiente al entregar la vivienda dada en garantía. Esta alternativa debe reconocerse en la escritura hipotecaria constituida mediante la incorporación de una cláusula conocida como “pacto marciano”, y que implica que en un supuesto de impago de la cuota se procedería a tasar la vivienda a fin de cubrir el saldo deudor pendiente de abono.

No obstante, recientemente se han establecido una serie de requisitos recogidos en el RD-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas de protección para deudores hipotecarios sin recursos, que se tendrán en cuenta a fin de acceder a la dación en pago de la vivienda sin existencia de pacto expreso previo, y que se resumen en los siguientes puntos:

  • a) Que ninguno de los miembros de la familia disponga de rentas derivadas del trabajo.
  • b) Que ninguno de los miembros disponga de bienes con los que hacer frente a la deuda.
  • c) Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de la totalidad de los ingresos familiares.
  • d) Además de lo anterior, se establece otro límite que opera en función del precio de adquisición de la vivienda, no pudiendo ser superior al fijado:
    200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes.
    180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
    150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
    120.000€ para municipios de de menos de 100.000 habitantes.