Hipoteca en ejecución constituida sobre vivienda arrendada
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El aumento del desempleo y la crisis económica ha provocado que muchos de los que compraron en su día una segunda vivienda con el propósito de arrendarla no puedan hacer frente ahora al pago de la hipoteca, motivo por el cual se ha producido un aumento considerable de procedimientos de ejecución instados por las entidades bancarias, con el objeto de satisfacer el derecho de crédito que ostentan, sacando a subasta la vivienda que garantizaba el préstamo formalizado.
¿Cómo afecta al inquilino un embargo sobre la vivienda?
- Si el contrato de arrendamiento es anterior al 1 de enero de 1995, y por tanto, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (L.A.U), y además el contrato se formaliza con anterioridad a la constitución de la hipoteca, no se verá afectado por la ejecución. Si es de fecha posterior a la constitución del préstamo hipotecario tampoco se extinguirá, salvo que el mismo sea fraudulento para los derechos del adquirente.
- Si se celebra después del 1 de enero de 1995, regido entonces por la L.A.U. de 1995, debemos estar a lo dispuesto en su artículo 13.1, el cual reconoce la protección del contrato de arrendamiento en supuestos de ejecución por un periodo máximo de 5 años, incluso si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Qué medidas debe tomar el inquilino ante una situación de embargo?
- Una vez notificado el procedimiento, éste deberá comunicar al Juzgado donde se tramita la ejecución su situación de arrendatario, aportando en el acto copia del contrato de alquiler, además habrá que tener en cuenta que dicha situación no exime del abono de la mensualidad, salvo que el Juzgado estime lo contrario.
¿Afecta la subasta del bien al inquilino?
- No, su situación se respeta y se prolonga en el tiempo como estipula la legislación vigente, es decir, durante los cinco años que prevé la L.A.U, produciéndose únicamente un cambio en el sujeto pasivo de la relación contractual, antes lo era el ejecutado y ahora pasa a serlo el propio banco ejecutante o bien un tercero, el adjudicatario, persona a la que habrá que dirigirse para abonar mensualmente la renta pactada.
Por tanto, y atendiendo a la normativa vigente, los derechos del inquilino se respetarán durante la vigencia del contrato, la firma del mismo supone un compromiso temporal indestructible, que deberá respetarse a pesar de que se produzca una alteración de la situación, como supondría la subasta y posterior adjudicación de la vivienda alquilada, por ello, ¿podría considerarse un mecanismo de defensa ante la reclamación judicial efectuada por el banco ejecutante?
Entiendo que el mismo planteamiento sería para los contratos de arrendamiento de local que auqne rija la libertad de pactos deberá respetar a menos el plazo estipulado en el contrato.
Estimado Félix:
En relación a su pregunta, lo siguiente: La Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, regula no sólo los arrendamientos de fincas destinadas a vivienda sino también aquellos destinados a usos distintos del de vivienda, si bien la regulación es esencialmente diferente por considerar que las realidades económicas subyacentes en uno y otro tipo de contratos son distintas, mereciendo una especial protección los arrendamientos de vivienda, motivo por el cual, rige el principio de libertad de pacto en los arrendamiento de fincas para uso distinto del de vivienda.
A los efectos que nos interesa, conviene señalar que el precepto que otorga protección al arrendatario en un supuesto de ejecución hipotecaria, no es de aplicación en un arrendamiento de local de negocio, remitiéndonos en este supuesto a las previsiones contempladas en el artículo 29 de la L.A.U., “enajenación de la finca arrendada”, entendiendo que debe aplicarse el término “enajenación” en sentido amplio, es decir, ante cualquier transmisión ínter vivos, incluyéndose por tanto la ejecución hipotecaria.
El citado precepto establece que el nuevo titular (adjudicatario en un proceso de ejecución forzosa) quedará subrogado en los derechos que correspondieran al arrendador, “salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”, por lo que cabrían dos situaciones con distinta valoración jurídica:
1ª Contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad: el adquirente y nuevo titular se subrogaría en los derechos del arrendador debiendo respetar el contrato de arrendamiento celebrado en su día, protección que se le otorga al arrendatario pero con cierto límite, puesto que se estará al tiempo pactado entre las partes (libertad de pacto) y no será de aplicación el límite de 5 años previsto para arrendamiento de vivienda.
2ª Contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad: el nuevo adquirente al ignorar la existencia del contrato y adquiriendo del que aparece en el Registro como propietario de la finca, no tiene la obligación de subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador pudiendo resolver el contrato en el acto.
Reciba un Saludo cordial,
Melián Abogados