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Hipoteca en ejecución constituida sobre vivienda arrendada

El aumento del desempleo y la crisis económica ha provocado que muchos de los que compraron en su día una segunda vivienda con el propósito de arrendarla no puedan hacer frente ahora al pago de la hipoteca, motivo por el cual se ha producido un aumento considerable de procedimientos de ejecución instados por las entidades bancarias, con el objeto de satisfacer el derecho de crédito que ostentan, sacando a subasta la vivienda que garantizaba el préstamo formalizado.

¿Cómo afecta al inquilino un embargo sobre la vivienda?

  • Si el contrato de arrendamiento es anterior al 1 de enero de 1995, y por tanto, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (L.A.U), y además el contrato se formaliza con anterioridad a la constitución de la hipoteca, no se verá afectado por la ejecución. Si es de fecha posterior a la constitución del préstamo hipotecario tampoco se extinguirá, salvo que el mismo sea fraudulento para los derechos del adquirente.
  • Si se celebra después del 1 de enero de 1995, regido entonces por la L.A.U. de 1995, debemos estar a lo dispuesto en su artículo 13.1, el cual reconoce la protección del contrato de arrendamiento en supuestos de ejecución por un periodo máximo de 5 años, incluso si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Qué medidas debe tomar el inquilino ante una situación de embargo?

  • Una vez notificado el procedimiento, éste deberá comunicar al Juzgado donde se tramita la ejecución su situación de arrendatario, aportando en el acto copia del contrato de alquiler, además habrá que tener en cuenta que dicha situación no exime del abono de la mensualidad, salvo que el Juzgado estime lo contrario.

¿Afecta la subasta del bien al inquilino?

  • No, su situación se respeta y se prolonga en el tiempo como estipula la legislación vigente, es decir, durante los cinco años que prevé la L.A.U, produciéndose únicamente un cambio en el sujeto pasivo de la relación contractual, antes lo era el ejecutado y ahora pasa a serlo el propio banco ejecutante o bien un tercero, el adjudicatario, persona a la que habrá que dirigirse para abonar mensualmente la renta pactada.

Por tanto, y atendiendo a la normativa vigente, los derechos del inquilino se respetarán durante la vigencia del contrato, la firma del mismo supone un compromiso temporal indestructible, que deberá respetarse a pesar de que se produzca una alteración de la situación, como supondría la subasta y posterior adjudicación de la vivienda alquilada, por ello, ¿podría considerarse un mecanismo de defensa ante la reclamación judicial efectuada por el banco ejecutante?

 

Protección de los deudores hipotecarios sin recursos

Melián Abogados¿Puedo acogerme a las medidas acordadas para la protección de los deudores hipotecarios sin recursos?
En fechas recientes el Congreso convalidó el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, que con carácter de urgencia dictó el actual gobierno estableciendo una serie de medidas para la protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Si es Usted uno de los muchos que estos días se esta preguntando si esta ley es de aplicación a su hipoteca, tenga en cuenta que sólo lo será si se trata de Leer más