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El Hipotecante no deudor

¿Conoce la figura del hipotecante no deudor? Hace unos días un amigo me llamó para hacerme una consulta, necesitaba un fiador para un préstamo que estaba tramitando, pero su deseo era que el futuro avalista tuviera limitada su responsabilidad al valor de un inmueble que deseaba poner en garantía. Le sugerí entonces que esta persona se Leer más

Deudores hipotecarios; Medidas protectoras urgentes

Medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios. No sé si se trata de oportunismo político, como dicen algunos, si esto es malo para la economía, si generará un mal ejemplo para los que hasta ahora pagaban puntualmente su hipoteca, o hará que los bancos no se lo piensen mucho a la hora de iniciar una ejecución hipotecaria sabiendo que el resultado final de ésta se va a demorar al menos por dos años, lo que sí sé es que todas esas personas que se han involucrado en el movimiento social llamado “Stop desahucios”, algunas de las cuales no se podrán beneficiar de esta ley, ha conseguido que el gobierno haya decidido dictar un Real Decreto Ley que conlleva la paralización, en determinados casos, del lanzamiento de personas de su hogar.

La norma aprobada, para algunos seguramente será insuficiente, para otros demasiado amplia, desde este artículo no vamos a valorar lo que socialmente o económicamente pueda suponer, sólo, como juristas, intentaremos informar de la novedad normativa.

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, publicado en el BOE el día 16 de noviembre de 2002 regula la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Afecta el mismo a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

Para que sean de aplicación estas medidas será necesario que el deudor cumpla dos tipos de requisitos:

  • En primer lugar debe encontrarse dentro de los colectivos de especial vulnerabilidad. Estos son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
  • El segundo requisito es de tipo económico, los ingresos familiares no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, 1597,35 euros mensuales, además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, se entenderá siempre que se ha producido esta alteración cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

Se exigen además otros requisitos, como que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, y que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

La suspensión del lanzamiento ha de solicitarse al Juez, si se trata de un procedimiento judicial, o al Notario, si se trata de no extrajudicial, acompañado de una serie de documentos que se enumeran en el real decreto, destinados a acreditar las circunstancias familiares y económicas que prescribe esta ley como requisito para la suspensión.

Por otro lado el Real Decreto encomienda al gobierno la promoción, junto al sector financiero, de un fondo social de viviendas destinado a que aquellas personas que finalmente sean desalojadas, con el fin de que tengan acceso a una vivienda con una renta asumible, sin embargo esta parte de la ley no es más que una declaración de intenciones, que ya veremos como se formaliza.

A continuación pueden escuchar la entrevista relacionada con este tema que me hizo el periodista Pepe Moreno en el espacio CONSULTORIO JURÍDICO, en ABC PUNTO RADIO TENERIFE.

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Hipoteca en ejecución constituida sobre vivienda arrendada

El aumento del desempleo y la crisis económica ha provocado que muchos de los que compraron en su día una segunda vivienda con el propósito de arrendarla no puedan hacer frente ahora al pago de la hipoteca, motivo por el cual se ha producido un aumento considerable de procedimientos de ejecución instados por las entidades bancarias, con el objeto de satisfacer el derecho de crédito que ostentan, sacando a subasta la vivienda que garantizaba el préstamo formalizado.

¿Cómo afecta al inquilino un embargo sobre la vivienda?

  • Si el contrato de arrendamiento es anterior al 1 de enero de 1995, y por tanto, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (L.A.U), y además el contrato se formaliza con anterioridad a la constitución de la hipoteca, no se verá afectado por la ejecución. Si es de fecha posterior a la constitución del préstamo hipotecario tampoco se extinguirá, salvo que el mismo sea fraudulento para los derechos del adquirente.
  • Si se celebra después del 1 de enero de 1995, regido entonces por la L.A.U. de 1995, debemos estar a lo dispuesto en su artículo 13.1, el cual reconoce la protección del contrato de arrendamiento en supuestos de ejecución por un periodo máximo de 5 años, incluso si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Qué medidas debe tomar el inquilino ante una situación de embargo?

  • Una vez notificado el procedimiento, éste deberá comunicar al Juzgado donde se tramita la ejecución su situación de arrendatario, aportando en el acto copia del contrato de alquiler, además habrá que tener en cuenta que dicha situación no exime del abono de la mensualidad, salvo que el Juzgado estime lo contrario.

¿Afecta la subasta del bien al inquilino?

  • No, su situación se respeta y se prolonga en el tiempo como estipula la legislación vigente, es decir, durante los cinco años que prevé la L.A.U, produciéndose únicamente un cambio en el sujeto pasivo de la relación contractual, antes lo era el ejecutado y ahora pasa a serlo el propio banco ejecutante o bien un tercero, el adjudicatario, persona a la que habrá que dirigirse para abonar mensualmente la renta pactada.

Por tanto, y atendiendo a la normativa vigente, los derechos del inquilino se respetarán durante la vigencia del contrato, la firma del mismo supone un compromiso temporal indestructible, que deberá respetarse a pesar de que se produzca una alteración de la situación, como supondría la subasta y posterior adjudicación de la vivienda alquilada, por ello, ¿podría considerarse un mecanismo de defensa ante la reclamación judicial efectuada por el banco ejecutante?

 

El ensayo con el procedimiento monitorio laboral

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