Duración del Contrato de Arrendamiento de Vivienda | Melián Abogados

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda tras las últimas reformas legales

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda tras las últimas reformas legales
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El uso por el gobierno del Real Decreto Ley para legislar, y en lo que nos interesa en este artículo, para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos, y su no ratificación posterior por el Congreso de Los Diputados, y vuelta a dictar otro Real Decreto…, ha tenido como resultado que, en poco espacio de tiempo, coexistan diferentes regulaciones sobre arrendamientos urbanos, por lo que va a depender de la fecha en que se haya formalizado el contrato de arrendamiento de vivienda para saber cuál se aplica.

Queremos aquí confeccionar una guía rápida que permita consultar cuál es la regulación aplicable a un contrato de arrendamiento, y aunque la reforma es más amplia, nos vamos a centrar sobre todo en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Regulación aplicable al contrato de arrendamiento de vivienda

Ley 29/1994 · Texto original

El Texto original de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establecía que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Y si a la llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Ley 4/2013 · De Medidas de flexibilización y fomento del mercado

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en vigor a partir del 06 de junio de 2013, modifica la duración mínima, y así, a partir de esa fecha si el plazo pactado del contrato de arrendamiento fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Llegado el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Real Decreto-ley 21/2018 · De medidas urgentes

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en vigor a partir del 19 de diciembre de 2018, vuelve al plazo mínimo de 5 años, 7 si fuese una persona jurídica, y una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

Resolución del Congreso de los Diputados de 22 de enero de 2019

La Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en vigor a partir del 24 de enero de 2019, vuelve a la anterior regulación es decir tres años de mínimo y la posibilidad de un año más de prórroga.

Real Decreto-ley 7/2019 · De medidas urgentes

Y por último, de momento, el reciente Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en vigor a partir del 6 de marzo de 2019, vuelve a establecer que si la duración del arrendamiento es inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Y si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Cuadro guía de duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Sí, me reafirmo, nos hace falta una guía rápida que nos ayude a saber cuánto dura nuestro contrato de arrendamiento:

Fecha de la firma del contratoPrórrogas obligatoria para arrendador (periodo mínimo)Alcanzado periodo mínimo, plazo para que no se active una nueva prórrogaDuración nueva prorroga (salvo que inquilino notifique un mes antes del fin de cada año de prórroga su intención de no prorrogar)
Hasta el 05/06/20135 años1 mes3 años
Del 06/06/2013 hasta 18/12/20183 años30 días1 año
Del 19/12/2018 hasta 23/01/20195 años 7 años ( si arrendador persona jurídica)30 días3 años
Desde 24/01/2019 hasta 05/03/20193 años30 días1 años
Desde 06/03/20195 años 7 años ( si arrendador persona jurídica)4 meses arrendador 2 meses el arrendatario3 años

Cuadro guía sistema de actualización de la renta

Al igual que pasa con la duración del contrato se pueden hacer otros cuadros, por ejemplo, más complejo es el sistema de actualización de la renta, pues hay que añadir una reforma más habida en el año 2015.

Fecha firma contratoSistema actualización renta
Hasta el 05/06/20135 primeros años IPC A partir de 6º año lo acordado por las partes
Del 06/06/2013 hasta el 05/06/2013En la forma pactada. Si no hubiera pacto IPC
Del 01/04/2015 hasta el 18/12/2018En la forma pactada, si no hay pacto no hay revisión
Del 19/12/2018 hasta el 23/01/2019En la forma pactada, si no hay pacto no hay revisión. Contratos de renta reducida de hasta 5 años de duración, 7 para personas jurídicas, el incremento no puede ser superior al IPC
Del 24/01/2019 hasta el 05/03/2019 En la forma pactada, si no hay pacto no hay revisión
Desde 06/03/2019En la forma pactada pero no puede ser superior al IPC, si no hay pacto no hay revisión

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