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¡Nos Mudamos! Contrato de Arrendamiento, el Fin de la Renta Antigua

Septiembre de 2014, a tan sólo cuatro meses de finalizar el año comenzamos a percatarnos de movimientos, un tanto extraños y precipitados, en la ubicación de comercios desarrollados generalmente en locales céntricos de nuestra ciudad.

 A la vista, 1 de enero de 2015, vigésimo aniversario de la entrada en vigor de la L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1994, día que marcará sin duda alguna, un antes y un después para aquellos locales de negocios que hayan sido arrendados antes del 9 de mayo de 1985, momento en el que entra en vigor el entonces llamado “Decreto Boyer” introduciendo una novedad significativa, supresión de la imposición legal de prórroga forzosa que hasta la fecha existía.

Hasta entonces alquilar un local o vivienda suponía disponer de los derechos propios del arrendatario de por vida, nunca mejor dicho, pues sólo se extinguirían por fallecimiento del titular y siempre que no se haya llevado a cabo una subrogación en su posición por parte de los familiares. El famoso Decreto pone punto y final a la anterior situación para que sean las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, las que decidan el periodo de finalización de la relación jurídica (arrendamiento).

A punto de soplar las velas por su aniversario, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se sitúa en el punto de mira para muchos, las negociaciones en plena crisis económica entre arrendadores y arrendatarios se encuentran a la orden de día, el hecho de que la renta mensual se multiplique hasta niveles insospechados trae consigo, como es lógico, la finalización definitiva de relaciones jurídicas basadas en el arrendamiento de locales donde se desarrollan, hasta la fecha, “actividades comerciales históricas” de nuestra ciudad. El establecimiento de nuevas condiciones en “plena campaña de Navidad” provoca cambios hasta el momento inimaginables.

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, regula la extinción de todos aquellos contratos celebrados antes del día 9 de mayo de 1985 que reúnan las características dispuestas en la misma. Los aspectos más significativos a tener en cuenta se resumen a continuación:

Primero.- Se verán afectados, única y exclusivamente, los contratos celebrados por persona jurídica (sociedades mercantiles) que se encuentren en situación de prórroga legal, pues de lo contrario, el contrato sólo podrá entenderse extinguido por causa de jubilación o fallecimiento, y ello salvo que el cónyuge no continúe con la actividad desarrollada en el local hasta el momento.

Segundo.- En defecto de cónyuge tras el fallecimiento, podrá subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local, situación que sólo podrá darse si no han transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley, relación arrendaticia que finalizará al completarse el plazo anterior.

Tercero.- Deben ser locales con una superficie superior a 2500 metros cuadrados y donde se desarrolle alguna de las actividades comprendidas en la división 6 del Impuesto de Actividades Económicas, esto es, comercio, restaurante, hospedaje y reparaciones.

Cuarto.- Se verán afectadas también, aquellas actividades comerciales distintas a las anteriores siempre y cuando paguen una cuota del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) inferior a 85.000 pesetas en el año 1994, año en el que entra en vigor la Ley.

Quinto.- Además de lo anterior, se entenderán finalizados en tal fecha los contratos de arrendamientos donde concurran alguna de los siguientes circunstancias:

  1. Arrendatario, persona física (cónyuge o descendiente), que se subroga en tal posición por fallecimiento o muerte después de la entrada en vigor de la LAU de 1994.
  2. Subrogación por traspaso en la figura del arrendatario después del 1 de enero de 1995.

Sexto.- El Caso especial más significativo. Contratos que no quedarán resueltos el día 31 de diciembre de 2014 sino en fecha posterior, concretamente 5 años después, el 31 de diciembre de 2019. Nos referimos a aquellos en los que se haya obtenido la condición de arrendatario como consecuencia de un traspaso efectuado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1995.

Séptimo.- Se prevé una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año (a contar desde la extinción) se comience a ejercer una actividad afín a la que se ejercitaba.

Octavo.- Derecho preferente a favor del arrendatario para continuar en el local durante el año siguiente a contar desde la extinción del contrato. El arrendador deberá notificar y poner en conocimiento de éste la intención de alquilar nuevamente el local, y ello, a fin de cumplir con el derecho preferente que le confiere la Ley. En el supuesto de que se omita la notificación, podrá subrogarse el viejo arrendatario en la posición del nuevo por ministerio de la ley.

Para concluir, subrayamos el hecho de que los arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, regidos por tanto por la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, se encuentran excluidos de la finalización prevista para el próximo 31 de diciembre de 2014, entendiéndose finalizados, en el momento de fallecimiento del arrendatario o con el fallecimiento del subrogado único (cónyuge). Si existieran descendientes conviviendo con el subrogado (cónyuge) se extinguirá el derecho a los dos años, o bien, desde que éste cumpla veinticinco años, y ello siempre que no tenga reconocida ninguna minusvalía que igual o superior al 65%.

Así las cosas, la caída en la demanda de locales comerciales, las rentas inaccesibles para muchos emprendedores y la amplia oferta en el mercado parecen ser un aliado para que muchos propietarios decidan alcanzar acuerdos adaptados a la crítica situación. Pactos no tan beneficiosos pero que permiten continuar la actividad sin que suponga llevar el negocio a la quiebra, pues a pesar de todo, “más vale malo conocido que bueno por conocer”, aunque muchos otros hayan visto en la modificación una forma de lucrase a la vista de la antigüedad de la actividad y la propia costumbre, respecto a la misma, de la clientela consolidada por el paso del tiempo.

 

Contrato de Arrendamiento; El Derecho de Protección

La ejecución hipotecaria de una finca arrendada puede generar inseguridad a la parte arrendataria, que como tal, desea que se le reconozca un cierto derecho de protección. La formalización de un contrato de arrendamiento de vivienda supone un compromiso indestructible que debe respetarse, desde su vigencia y hasta el cumplimiento del plazo legalmente establecido al efecto.

Reconoce por tanto la normativa reguladora una cierta protección otorgada a la parte arrendataria de la relación, que deberá hacerse valer en el seno del procedimiento judicial al margen de la ejecución forzosa del bien inmueble arrendado, y como consecuencia, la consiguiente variación o alteración de las partes que configuran la relación contractual. El nuevo titular del bien, adjudicatario, será el que se subrogue en la posición del arrendador, y por tanto, será a éste al que deba abonársele la renta mensual pactada.

Hace uno días tuve la oportunidad de tratar el asunto en una entrevista realizada por Pepe Moreno en el Consultorio Jurídico del Día por Delante de Radio El Día, en ella aclaro los aspectos más significativos del derecho de protección reconocido en la propia normativa con el objeto de esclarecer y matizar el contenido y alcance del mismo, y ello en consonancia, con ciertas ideas erróneas consolidadas por muchos particulares en el afán de no perder la posesión de su vivienda.

 

 

Ley de Arrendamientos Urbanos. Reforma Y Principales Novedades

El pasado 5 de junio se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo de aplicación las novedades que regula los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad a su entrada en vigor, el 6 de junio de 2013.

Objetivo de la reforma

El objetivo de esta reforma, según el legislador, es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, el tiempo dirá si se ha conseguido.

Principal modificación de la reforma

Una de las modificaciones mas importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la duración mínima del contrato, que pasa de 5 años a sólo 3 años. Como antes, si se hubiese pactado un plazo inferior, mediante prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario, el contrato se puede alagar hasta ese nuevo plazo.

Pasado estos 3 primeros años, si no hubiese una notificación de alguna de las partes en sentido contrario, el contrato se prorrogará por 1 año más, antes era un prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres.

No obstante, transcurrido el primer año de duración de contrato, las prorrogas obligatorias no procederán si el arrendador necesitara la vivienda para sí mismo, familiares en primer grado de consanguinidad o en caso de nulidad o divorcio, y así se lo comunica al arrendatario con dos meses de antelación. En la redacción anterior de la LAU debía haberse pactado previamente e identificado la necesidad.

Desistimiento del arrendatario

La Ley también regula un derecho de desistimiento del arrendatario que podrá resolver el contrato después de trascurridos al menos seis meses de duración del arrendamiento, para este supuesto las partes podrán pactar en el  contrato la obligación de indemnizar al arrendador con un mes de renta por cada año que falte para cumplir el plazo pactado.

Sistema de actualización de los precios

En la anterior redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos la renta sólo se podía actualizar con sujeción al Índice de Precios al Consumo, IPC, como novedad ahora las partes podrán convenir un sistema de actualización diferente, sólo en defecto de este pacto la actualización se hará tomando como referencia el IPC. Otra novedad en cuanto a la renta, es la posibilidad de acordar que durante un plazo determinado se sustituya el pago de la misma, por la realización de obras de reforma o rehabilitación que realice el arrendatario en la vivienda.

Novedad polémica de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Entre las novedades más polémicas se encuentra la necesidad, en determinados casos, de que el contrato de arrendamiento sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Así el arrendamiento no tendrá efectos ante  terceros si no figura inscrito. Es necesaria también  la inscripción para que el arrendatario pueda hacer valer determinados derechos, por ejemplo, en caso de enajenación de la vivienda arrendada el adquirente podrá dar por terminado el contrato si éste no se haya inscrito, otro ejemplo es si el derecho del arrendador quedara extinguido entre otras cosas por ejecución hipotecaria o sentencia judicial, el contrato de arrendamiento se a extinguirá salvo que figure inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al hecho que dio lugar a la resolución del derecho del arrendador.

Renuncia al derecho de adquisición

Frente a la imposibilidad, en la anterior redacción de la ley, de que le arrendatario pudiera renunciar al derecho de adquisición preferente, en el caso de venta de  la finca arrendada, ahora la ley permite que pueda pactarse su exclusión.

Otras novedades

Otras novedades son la sustracción del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos de los arrendamientos turísticos. Deja de ser obligatoria la constitución de fianza en la forma establecida en la Ley. Se añade algún supuesto más de incumplimiento como causa de resolución del contrato. Las partes podrán acordar la resolución de sus conflictos sometiéndose a mediación o arbitraje. Se podrá señalar en el contrato una dirección electrónica a los efectos de notificaciones. Se crea un Registro de Sentencias, con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento.

 

Protegido: Contrato de arrendamiento: Cláusula penal

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