La Tácita reconducción y su efecto en los contratos de arrendamientos

En este artículo vamos a tratar la figura conocida como tácita reconducción, cuyo nombre tiene su origen en la institución romana denominada relocatio tacita, para los que no lo saben, el derecho romano es la base de nuestro derecho civil, así que este invento viene de tiempos lejanos.

Tácita reconducción; código civil

La tácita reconducción es una institución que afecta a los contratos de arrendamientos, y aunque se parece a la prórroga del contrato, pues como veremos, igual que ocurre con un contrato prorrogado, si se produce la tácita reconducción el inquilino va a poder continuar disfrutando de la cosa arrendada, realmente no son la misma cosa, hay muchas diferencias entre ambas, alguna muy importante.

Nuestro código civil dice en su artículo 1565: 

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.”

pero a continuación puntualiza en el artículo 1566:

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”

Arrendamiento rústico

De estos últimos artículos, a los que remite para establecer el plazo, lo que se desprende es que si estamos ante un arrendamiento rústico, la nueva duración del contrato será por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

Arrendamiento urbano

Y si estuviéramos ante arrendamiento urbano, la duración sería igual a la forma en la que se ha fijado la renta “se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días, cuando es diario”

Prórroga del contrato vs. tácita reconducción

Como hemos dicho anteriormente, no es lo mismo prorrogar el contrato que la tácita reconducción.

Prórroga del contrato

En la primera se prorroga el contrato por el plazo que se haya previsto en él (por ejemplo, contrato de local en el que se pacta que al finalizar el plazo éste se prorrogara año a año), o en su caso en la ley (La actual Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una prórroga forzosa para el arrendador voluntaria para el inquilino de hasta tres años, ampliable a un año más.

Tácita reconducción

En la tacita reconducción lo que ocurre es que nace un nuevo contrato, cuyas cláusulas serán las mismas que el anterior contrato, excepto en cuanto a la duración, que ya hemos visto que viene dada por la forma en la que se ha fijado la renta.

Fiadores

Por lo tanto, en la prórroga estamos hablando del mismo contrato, en la tácita reconducción de un nuevo contrato. Esta diferencia es importante en cuanto a los fiadores, pues el código civil dice que en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, por lo tanto el fiador dejará de serlo en el nuevo contrato, salvo que se haya pactado que seguirá siendo fiador aún si se produce la tácita reconducción.

Inquilino

Hemos visto que para que se produzca la tácita reconducción es necesario que permanezca el inquilino disfrutando de la finca durante 15 días tras finalizar su plazo, con la aquiescencia del arrendador, es decir con el consentimiento o conformidad, tácito, del arrendador a que el inquilino permanezca en la finca.

Para aclarar cuando no hay aquiescencia del arrendador, digamos que no la hay si ha requerido al inquilino para que desaloje la finca o ha manifestado que no desea que se alargue el contrato, así mismo, no hay conformidad si el arrendador ha interpuesto una demanda de desahucio. Tampoco dará lugar a la tácita reconducción, si el inquilino ha renunciado a ella en el contrato de arrendamiento.

Es esencial, por lo tanto, que el arrendador, si no quiere que se produzcan los efectos de la tácita reconducción, requiera al inquilino para que desaloje la finca al finalizar el contrato.