Cláusula Suelo en Préstamos Hipotecarios

Cláusula Suelo | Melián AbogadosLa reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de mayo de 2013 anula, por considerar que reviste carácter abusivo, la cláusula suelo incorporada a los créditos hipotecarios de diversas entidades bancarias, al entender que las mismas no reúnen el requisito de comprensibilidad y transparencia exigido en la negociación con los consumidores. A pesar de considerarse lícitas, se señala que es imprescindible que el prestatario conozca y comprenda lo que está firmando, ello implica que una redacción clara de la cláusula no es requisito suficiente para su validez.

La cláusula suelo es una condición general de la contratación que se introduce en la gran mayoría de préstamos hipotecarios, cláusula habitual en la práctica bancaria que fija un tope mínimo —de tipo de interés o de referencia— que pagará el deudor, aunque los tipos de interés se encuentren por debajo del fijado en la escritura de constitución del préstamo. En ocasiones, irá acompañada de una cláusula techo que las entidades bancarias fijan en contraprestación por aceptar la cláusula suelo, ésta establece un tope máximo que deberá abonarse en el supuesto de que los tipos de interés aumenten.

El Tribunal Supremo critica que en ocasiones este tipo de cláusulas convierten un préstamo de interés variable en uno de interés fijo, pues la cuota hipotecaria aumentará considerablemente si el euribor sube y bajará una cantidad casi inapreciable si el euribor baja, lo cual implica que la reducción de la cuota está prácticamente limitada en un supuesto de caída del euribor.

Pongamos un ejemplo práctico que ayude a comprender qué alcance tiene la incorporación de una cláusula suelo en un préstamo hipotecario:

Si el euribor más diferencial pactado con la entidad bancaria a día de hoy se sitúa en un 2,5%, y usted tiene un cláusula suelo que fija un tope mínimo de 4%, se tendrá que continuar amortizando el préstamo a un 4%, lo que implica que se estará abonando un 1,5% más en la cuota mensual, y ésta nunca se verá reducida por debajo del límite que fija la propia cláusula suelo. Declarado el carácter abusivo de esta cláusula, que tiene como consecuencia la nulidad de la misma, cabe plantearse qué ocurriría con todas las cantidades satisfechas hasta el momento y si la resolución es aplicable con carácter retroactivo a éstas, pues bien, a pesar de que el fallo no afecte a los pagos ya efectuados, y por tanto, no deban devolverse las cantidades cobradas de más, sí que podrían plantearse de forma individual, a la vista de la tan polémica sentencia, acciones tendentes a la devolución de las cantidades abonadas de más y sus respectivos intereses.

Posibles situaciones y alternativas:

  1. Que el préstamo se haya satisfecho íntegramente, bien por cumplimiento del plazo de vencimiento estipulado, bien por amortización anticipada: Podrá interponerse la correspondiente reclamación con el objeto de que se devuelvan las cantidades indebidamente cobradas.
  2. Si se encuentra incurso en un procedimiento de ejecución hipotecaria: Podrá solicitarse la suspensión del procedimiento a la vista de lo anterior, pues hay que tener en cuenta que toda deuda reclamada judicialmente deberá considerarse cierta, vencida y exigible, si partimos de la base de que la liquidación aportada al procedimiento de ejecución ha tomado como referencia una cláusula abusiva, y por tanto, nula, se llega a la conclusión de que las cantidades reclamadas no son las correctas pues si se eliminará el tope mínimo que establece la cláusula, la cantidad a satisfacer por el deudor sería menor (siempre que el euribor más diferencial se situase por debajo de la cláusula suelo).
  3. Préstamo hipotecario en vigor y cumplimiento puntual de las obligaciones por la parte prestataria: En primer lugar, a fin de regularizar la situación, deberá dirigirse a la oficina de la entidad e intentar una negociación con el objeto de que eliminen la cláusula suelo y reintegren las cantidades abonadas de más. Si lo anterior resultase infructuoso, podrá dirigirse reclamación al Servicio de Atención al Cliente del Banco, si este trámite arrojase también resultado negativo, recomendamos dirigir nueva reclamación ante el Banco de España exponiendo las irregularidades en la oferta vinculante.

Si de lo anterior no se obtuviese resultado positivo, podrá reclamarse vía judicial. La demanda se dirigirá contra la entidad bancaria y se solicitará nulidad de la cláusula suelo, así como el reintegro de las cantidades satisfechas de forma indebida e intereses devengados hasta la fecha.

Patricia Moreno | Melián Abogados

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Abogada en el despacho profesional “Melián Abogados”. Presta servicios como profesional en el área de Derecho Civil, dedicada a temas de diversa índole. Reclamaciones de cantidad, seguros, arrendamientos, Derecho de obligaciones y contratos, destacando entre todo, su especialidad en Derecho Bancario, análisis de condiciones de contratación, cláusulas suelo, nulidad de cláusulas abusivas, entre otras. Autora de artículos de divulgación jurídico-civil y colaboradora en diversos medios de comunicación.
2 comentarios
  1. Gregorio Leroy Muñoz
    Gregorio Leroy Muñoz Dice:

    Buenos días!! El caso que os quiero consultar. Es el siguiente: Yo contraté un préstamos hipoterario con la Caixa, y resulta que el seguro que me querían hacer era por un importe de 900,00 euros. Dicha cantidad no me cubría el importe total del préstamos, sólo una parte.Le dije al Director que yo tenía una compañía aseguradora, que por esa cantidad me aseguraba el importe total de dicho préstamo. Y resulta que yo no he firmado ninguna propuesta ni póliza, y aún me tienen retenido esos 900,00 euros.Cómo debo actuar….?

    Sin otro particular aprovecho la ocasión para saludarles atte.

    Fdo:-Gregorio Leroy Muñoz.

    • J. Miguel Munguía
      J. Miguel Munguía Dice:

      Estimado Gregorio:

      En relación con tu pregunta, la hipoteca suscrita requiere normalmente que se tenga un seguro, pero no obligatoriamente tiene que ser el que la entidad bancaria te imponga, salvo que así lo hubieras concertado en la escritura y ello suponga una penalización en el diferencial. Dado que no especificas ello en tu pregunta, te aconsejo remitir un burofax indicándole abstenerse de retener el importe de los 900,00 € en concepto de seguro de la vivienda hipotecada, con el deber de reintegro en su cuenta bancaria en un plazo de cinco días. Además, adjuntaría copia de la propuesta de seguro de otra entidad aseguradora donde quede reflejada que aseguras la cobertura del total del préstamo solicitado a dicha entidad. En dicho burofax haces mención a que te reservas las acciones legales, incluso la penales, de no actuar conforme lo solicitado. Si la entidad bancaria no contesta en el plazo referido, acude a la misma y abre una vía de negociación. De no ser efectiva la misma, con la copia del burofax y documentación de la aseguradora que adjuntaste al mismo, debes presentar en el Juzgado de Guardia de tu localidad una denuncia contra la entidad bancaria, señalando la sucursal donde hayas tramitado tu préstamo, por apropiación indebida y coacciones.
      Muchas gracias por seguirnos en nuestro blog

      Gracias por participar.
      Recibe un Saludo cordial,
      J. Miguel Munguía
      (Especialista en Derecho Penal y Concursal)

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