Ley de Arrendamientos Urbanos. Reforma Y Principales Novedades

El pasado 5 de junio se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo de aplicación las novedades que regula los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad a su entrada en vigor, el 6 de junio de 2013.

Objetivo de la reforma

El objetivo de esta reforma, según el legislador, es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, el tiempo dirá si se ha conseguido.

Principal modificación de la reforma

Una de las modificaciones mas importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la duración mínima del contrato, que pasa de 5 años a sólo 3 años. Como antes, si se hubiese pactado un plazo inferior, mediante prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario, el contrato se puede alagar hasta ese nuevo plazo.

Pasado estos 3 primeros años, si no hubiese una notificación de alguna de las partes en sentido contrario, el contrato se prorrogará por 1 año más, antes era un prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres.

No obstante, transcurrido el primer año de duración de contrato, las prorrogas obligatorias no procederán si el arrendador necesitara la vivienda para sí mismo, familiares en primer grado de consanguinidad o en caso de nulidad o divorcio, y así se lo comunica al arrendatario con dos meses de antelación. En la redacción anterior de la LAU debía haberse pactado previamente e identificado la necesidad.

Desistimiento del arrendatario

La Ley también regula un derecho de desistimiento del arrendatario que podrá resolver el contrato después de trascurridos al menos seis meses de duración del arrendamiento, para este supuesto las partes podrán pactar en el  contrato la obligación de indemnizar al arrendador con un mes de renta por cada año que falte para cumplir el plazo pactado.

Sistema de actualización de los precios

En la anterior redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos la renta sólo se podía actualizar con sujeción al Índice de Precios al Consumo, IPC, como novedad ahora las partes podrán convenir un sistema de actualización diferente, sólo en defecto de este pacto la actualización se hará tomando como referencia el IPC. Otra novedad en cuanto a la renta, es la posibilidad de acordar que durante un plazo determinado se sustituya el pago de la misma, por la realización de obras de reforma o rehabilitación que realice el arrendatario en la vivienda.

Novedad polémica de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Entre las novedades más polémicas se encuentra la necesidad, en determinados casos, de que el contrato de arrendamiento sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Así el arrendamiento no tendrá efectos ante  terceros si no figura inscrito. Es necesaria también  la inscripción para que el arrendatario pueda hacer valer determinados derechos, por ejemplo, en caso de enajenación de la vivienda arrendada el adquirente podrá dar por terminado el contrato si éste no se haya inscrito, otro ejemplo es si el derecho del arrendador quedara extinguido entre otras cosas por ejecución hipotecaria o sentencia judicial, el contrato de arrendamiento se a extinguirá salvo que figure inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al hecho que dio lugar a la resolución del derecho del arrendador.

Renuncia al derecho de adquisición

Frente a la imposibilidad, en la anterior redacción de la ley, de que le arrendatario pudiera renunciar al derecho de adquisición preferente, en el caso de venta de  la finca arrendada, ahora la ley permite que pueda pactarse su exclusión.

Otras novedades

Otras novedades son la sustracción del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos de los arrendamientos turísticos. Deja de ser obligatoria la constitución de fianza en la forma establecida en la Ley. Se añade algún supuesto más de incumplimiento como causa de resolución del contrato. Las partes podrán acordar la resolución de sus conflictos sometiéndose a mediación o arbitraje. Se podrá señalar en el contrato una dirección electrónica a los efectos de notificaciones. Se crea un Registro de Sentencias, con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento.