Solicitud de moratoria hipotecaria por el Covid-19: preguntas y respuestas

Solicitud de moratoria hipotecaria por el Covid-19: preguntas y respuestas

*actualizado el 1 de abril de 2020

Tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, y con el fin de intentar paliar algunas de las consecuencias económicas que esta situación extraordinaria va a producir, se ha dictado el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, dentro del cual se adoptan medidas encaminadas a asegurar la protección de los deudores hipotecarios, ampliado en su ámbito y modificado en algunos puntos por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El objetivo que nos ha llevado a redactar este artículo no es otro que dar un poco de claridad a aquellos que estén interesados en conocer si pueden acogerse a esta moratoria hipotecaria.

¿Quién se puede acoger a la moratoria de la deuda hipotecaria?

  1. Aquellos que tengan un préstamo concertado para la adquisición de su vivienda habitual y que esté garantizado con hipoteca inmobiliaria.
  2. Aquellos empresarios y profesionales que tengan un préstamo garantizado con hipoteca para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales.

    A estos efectos tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

  3. Los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
  4. En todos los casos anteriores cuando concurran en el deudor todos los requisitos establecidos en el artículo 16 del real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, para entender que está dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica.
  5. Propietarios de Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad económica?

Se estará en situación de vulnerabilidad económica (art. 16 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19), si como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 el deudor hipotecario cumple los siguientes supuestos:

  1. Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%. Tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
  2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

      El valor del IPREM lo podemos encontrar en su web iprem.com.es, y es el siguiente:

      Por lo tanto, con carácter general, los ingresos de la unidad familiar no deben superar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria hipotecaria la cantidad de 1.613,46 euros.

      El tope de ingresos viene referido a la unidad familiar, por esta hay que entender la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

    2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. Es decir, 53,78 euros por cada hijo.

      El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. Es decir, 80,6 euros por cada hijo.

    3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. 53,78 euros por cada uno.
    4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, 2.151,36 euros, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
    5. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de cinco veces el IPREM, 2.689,2 euros.
  3. Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá́ por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.
  4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

    Se entenderá́ que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

¿Qué ocurre con los Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores?

Quiero aclarar, en primer lugar, que el fiador o avalista hipotecario no deudor es aquella persona que ha solicitado el crédito porque lo avala con la hipoteca de su propia casa. Para saber más sobre esta figura puede consultar nuestro artículo “El hipotecante no deudor”.

En estos casos los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión1Derecho concedido al fiador perseguido en ejecución, de exigirle al acreedor que persiga los bienes del deudor principal previamente, es decir, que se los embargue y los venda..

¿Cómo acredita el deudor que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica?

Se han de presentar ante la entidad acreedora los siguientes documentos:

  1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. Por ejemplo, el certificado del SEPE2Servicio Público de Empleo Estatal cuando ésta sea la entidad gestora.
  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Si es la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en su sede electrónica.
  3. Número de personas que habitan la vivienda:
    1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. En muchos casos este certificado es posible solicitarlo a través de la sede electrónica del ayuntamiento que corresponda.
    3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  4. Titularidad de los bienes:
    1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

      Se puede solicitar por correo electrónico al Registro de la Propiedad donde tenga inscrita su vivienda habitual o, en su caso, a cualquiera de los Registros de la ciudad donde tenga su residencia habitual incorporando necesariamente fotocopia del DNI de la persona sobre la que se deba expedir la información o, en su caso, de todos los miembros de la unidad familiar.

      En la web de los Registradores de España puede encontrar la Lista de correos electrónicos de los Registros de la Propiedad.

    2. Escrituras de compraventa de la vivienda, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

  5. En el caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler, deberá́ aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
  6. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a e), podrá́ sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá́ del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

¿Desde y hasta cuándo se puede solicitar la moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias?

Se puede solicitar desde el 19 de marzo de 2020 y hasta quince días después del fin de la vigencia del real decreto-ley.

Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria hipotecaria, la documentación señalada mas arriba.

¿Qué plazo tiene la entidad acreedora para implementar la moratoria hipotecaria?

El real decreto-ley establece que la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.

¿Hace falta documentar la moratoria?

La aplicación de la suspensión no requerirá́ acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá́ formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá́ plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no cuente con el consentimiento de estos.

Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en términos o condiciones contractuales que vayan más allá́ de la mera suspensión, incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así́ como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

Dado la restricciones a la movilidad derivadas del estado de alarma, durante la vigencia de éste y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse las escrituras publicas exigidas. No obstante, ello no suspenderá́ la aplicación de la moratoria, que deberá́ aplicarse en el plazo máximo de 15 días, se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura pública. Formalizada la escritura pública se remitirá́ por el notario autorizante al Registro de la Propiedad a través de cualquiera de los medios de presentación que permite la Ley hipotecaria.

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de la moratoria hipotecaria legal y de la formalización e inscripción de la novación del préstamo hipotecario serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en un 50 por ciento en términos que señalan en el artículo 16 ter. del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

¿Qué efectos tiene la moratoria hipotecaria?

  1. La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses  y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario. Teniendo en cuenta que la duración de la suspensión podrá́ ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros.
  2. Durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.
  3. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica práctica y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.

¿Qué sucede si al deudor se le aplica la moratoria hipotecaria cuando en realidad no cumple con los requisitos para ello?

  1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria hipotecaria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos previstos para ello, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
  2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
  3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

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Notas   [ + ]

1. Derecho concedido al fiador perseguido en ejecución, de exigirle al acreedor que persiga los bienes del deudor principal previamente, es decir, que se los embargue y los venda.
2. Servicio Público de Empleo Estatal