¡Nos Mudamos! Contrato de Arrendamiento, el Fin de la Renta Antigua

Septiembre de 2014, a tan sólo cuatro meses de finalizar el año comenzamos a percatarnos de movimientos, un tanto extraños y precipitados, en la ubicación de comercios desarrollados generalmente en locales céntricos de nuestra ciudad.

 A la vista, 1 de enero de 2015, vigésimo aniversario de la entrada en vigor de la L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1994, día que marcará sin duda alguna, un antes y un después para aquellos locales de negocios que hayan sido arrendados antes del 9 de mayo de 1985, momento en el que entra en vigor el entonces llamado “Decreto Boyer” introduciendo una novedad significativa, supresión de la imposición legal de prórroga forzosa que hasta la fecha existía.

Hasta entonces alquilar un local o vivienda suponía disponer de los derechos propios del arrendatario de por vida, nunca mejor dicho, pues sólo se extinguirían por fallecimiento del titular y siempre que no se haya llevado a cabo una subrogación en su posición por parte de los familiares. El famoso Decreto pone punto y final a la anterior situación para que sean las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, las que decidan el periodo de finalización de la relación jurídica (arrendamiento).

A punto de soplar las velas por su aniversario, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se sitúa en el punto de mira para muchos, las negociaciones en plena crisis económica entre arrendadores y arrendatarios se encuentran a la orden de día, el hecho de que la renta mensual se multiplique hasta niveles insospechados trae consigo, como es lógico, la finalización definitiva de relaciones jurídicas basadas en el arrendamiento de locales donde se desarrollan, hasta la fecha, “actividades comerciales históricas” de nuestra ciudad. El establecimiento de nuevas condiciones en “plena campaña de Navidad” provoca cambios hasta el momento inimaginables.

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, regula la extinción de todos aquellos contratos celebrados antes del día 9 de mayo de 1985 que reúnan las características dispuestas en la misma. Los aspectos más significativos a tener en cuenta se resumen a continuación:

Primero.- Se verán afectados, única y exclusivamente, los contratos celebrados por persona jurídica (sociedades mercantiles) que se encuentren en situación de prórroga legal, pues de lo contrario, el contrato sólo podrá entenderse extinguido por causa de jubilación o fallecimiento, y ello salvo que el cónyuge no continúe con la actividad desarrollada en el local hasta el momento.

Segundo.- En defecto de cónyuge tras el fallecimiento, podrá subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local, situación que sólo podrá darse si no han transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley, relación arrendaticia que finalizará al completarse el plazo anterior.

Tercero.- Deben ser locales con una superficie superior a 2500 metros cuadrados y donde se desarrolle alguna de las actividades comprendidas en la división 6 del Impuesto de Actividades Económicas, esto es, comercio, restaurante, hospedaje y reparaciones.

Cuarto.- Se verán afectadas también, aquellas actividades comerciales distintas a las anteriores siempre y cuando paguen una cuota del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) inferior a 85.000 pesetas en el año 1994, año en el que entra en vigor la Ley.

Quinto.- Además de lo anterior, se entenderán finalizados en tal fecha los contratos de arrendamientos donde concurran alguna de los siguientes circunstancias:

4. Arrendatario, persona física (cónyuge o descendiente), que se subroga en tal posición por fallecimiento o muerte después de la entrada en vigor de la LAU de 1994.
5. Subrogación por traspaso en la figura del arrendatario después del 1 de enero de 1995.

Sexto.- El Caso especial más significativo. Contratos que no quedarán resueltos el día 31 de diciembre de 2014 sino en fecha posterior, concretamente 5 años después, el 31 de diciembre de 2019. Nos referimos a aquellos en los que se haya obtenido la condición de arrendatario como consecuencia de un traspaso efectuado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1995.

Séptimo.- Se prevé una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año (a contar desde la extinción) se comience a ejercer una actividad afín a la que se ejercitaba.

Octavo.- Derecho preferente a favor del arrendatario para continuar en el local durante el año siguiente a contar desde la extinción del contrato. El arrendador deberá notificar y poner en conocimiento de éste la intención de alquilar nuevamente el local, y ello, a fin de cumplir con el derecho preferente que le confiere la Ley. En el supuesto de que se omita la notificación, podrá subrogarse el viejo arrendatario en la posición del nuevo por ministerio de la ley.

Para concluir, subrayamos el hecho de que los arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, regidos por tanto por la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, se encuentran excluidos de la finalización prevista para el próximo 31 de diciembre de 2014, entendiéndose finalizados, en el momento de fallecimiento del arrendatario o con el fallecimiento del subrogado único (cónyuge). Si existieran descendientes conviviendo con el subrogado (cónyuge) se extinguirá el derecho a los dos años, o bien, desde que éste cumpla veinticinco años, y ello siempre que no tenga reconocida ninguna minusvalía que igual o superior al 65%.

Así las cosas, la caída en la demanda de locales comerciales, las rentas inaccesibles para muchos emprendedores y la amplia oferta en el mercado parecen ser un aliado para que muchos propietarios decidan alcanzar acuerdos adaptados a la crítica situación. Pactos no tan beneficiosos pero que permiten continuar la actividad sin que suponga llevar el negocio a la quiebra, pues a pesar de todo, “más vale malo conocido que bueno por conocer”, aunque muchos otros hayan visto en la modificación una forma de lucrase a la vista de la antigüedad de la actividad y la propia costumbre, respecto a la misma, de la clientela consolidada por el paso del tiempo.