Prescripción de las deudas por cuotas comunitarias

¿Hay un plazo límite para reclamar la deuda de algún comunero de su cuota de la comunidad de propietarios? La respuesta simple es que si no ha prescrito la acción se puede reclamar, sin embargo, la respuesta a la siguiente pregunta no es ya tan sencilla, ¿Cuando prescriben las deudas comunitarias? A veces es difícil explicar que en Derecho no siempre dos mas dos son cuatro, y éste es uno de esos casos. Comencemos definiendo la prescripción, ésta no es otra cosa que un instituto jurídico por el cual el transcurso del tiempo produce el efecto de consolidar las situaciones de hecho, permitiendo la extinción de los derechos o la adquisición de las cosas ajenas. En nuestro caso estaríamos hablando de la acción, el derecho a reclamar las cuotas comunitarias, y hasta qué momento se puede ejercitar el mismo.

Hay una discusión doctrinal y jurisprudencial relativa a si a las cuotas comunitarias le es de aplicación el artículo 1966.3º del Código Civil, que dispone que prescriben por el transcurso de cinco años las acciones para exigir el cumplimiento de pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves, o en cambio le es de aplicación el plazo de quince años del artículo 1964 del mismo código para las acciones que no tienen fijado término especial.

El criterio mayoritario es el de la aplicación de la prescripción quincenal. Los que la defienden justifican su criterio en que la obligación de cada propietario de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes deriva del derecho de propiedad común y no puede ser considerada como constitutiva de unos vencimientos periódicos de la cantidad reclamada, sino como el resultado de una liquidación global, y ello aunque el presupuesto se elabore anualmente y los pagos se realicen por mensualidades.

En cambio, los que mantienen el plazo prescriptivo de cinco años, entienden que la obligación de contribuir al sostenimiento de las cargas comunes del inmueble se devenga periódicamente, mediante cuotas referidas a plazos anuales o de inferior duración, aprobados y ratificados en presupuestos cuya periodicidad anual viene impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, por consiguiente, se trata de una obligación permanente vinculada a ese fin específico, y fraccionado en cuotas, cuyo pago se realiza por años, o plazos más breves (mensuales, trimestrales, semestrales), al estar vinculados a ese presupuesto que se fija y aprueba anualmente, sin olvidar que las cuotas a abonar por los comuneros van destinadas a atender las necesidades más perentorias e inaplazables de la Comunidad, lo que no es conciliable con dilatados plazos e inseguridad.