Subrogación Hipotecaria

Denegación a la compradora de la financiación. Se acentúa cada vez más la subrogación hipotecaria como “forma de pago” de la compraventa, la crisis económica provoca que muchos propietarios opten por vender sus viviendas en el “valor de la deuda”, alternativa lícita y legalmente reconocida que amplía el campo de posibles compradores. Tentador el hecho de vender su vivienda y despreocuparse de futuras obligaciones, más aún, si ello no nos supone coste alguno y el comprador comienza a abonar la cuota de amortización del préstamo desde el momento de la firma, pero ¿Resulta tan sencilla la operación? ¿Qué entendemos por subrogación hipotecaria? ¿Qué ocurriría si se denegase, por la entidad bancaria, la financiación a la parte compradora? preguntas usuales que se plantea la parte vendedora al encontrarse ante una operación hasta la fecha atípica o inusual pero extendida, cada vez más, en el mercado de compraventa inmobiliaria.

En nuestro derecho el término subrogar supone alterar la relación jurídica originaria respecto a las partes intervinientes, es decir, la figura del acreedor o del deudor pasa a ser ocupada por un tercero que asume las cargas u obligaciones contraídas inicialmente. Dicha figura puede trasladarse sin problema alguno al plano hipotecario, donde generalmente, un tercero se subroga en la posición del deudor y éste se desvincula, en el acto, del pago de futuras cuotas de amortización del préstamo e impuestos que se devenguen.

Es usual que este tipo de compraventas se celebren sin contar con una expresa aceptación de la entidad bancaria, llegando incluso a verse perfeccionada la compraventa sin conocer la viabilidad de la subrogación, pero ello no supone restar valor y eficacia al negocio jurídico celebrado ante Notario, el cual será plenamente válido incluso si se denegara posteriormente la financiación. La jurisprudencia conoce ya varias resoluciones sobre casos similares en los que se plantean las consecuencias de la denegación de la subrogación a la compradora, litigios instados con el objeto de resolver el contrato de compraventa celebrado inicialmente al verse frustrada la voluntad de financiación del comprador, pretensión desestimada con carácter general por nuestros Tribunales de Justicia.

La no obtención de la financiación por el comprador no puede encuadrarse dentro del concepto “imposibilidad sobrevenida” de cumplimiento del contrato imprevisible y ajena a la voluntad del deudor, pues resulta conveniente subrayar que el precio de la compra y su forma de pago era conocido por el comprador en el momento de suscripción del contrato, ello implica, que la denegación posterior de la subrogación por la entidad bancaria no puede ser entendida como justificación del incumplimiento, y mucho menos aún puede verse condicionada la eficacia del contrato de compraventa a la concesión de la subrogación, siendo por tanto obligado el nuevo titular del bien, al pago del precio pactado por la compraventa de alguna de las formas previstas legalmente.

Es importante tener en cuenta, que la parte compradora contrae voluntariamente una obligación contractual difícilmente asumible sin contar con previsión alguna de hacer frente a las obligaciones económicas derivadas del contrato, a lo que le sumaremos la información  pre-contractual proporcionada por la parte vendedora y relativa a la operación hipotecaria celebrada en su día, cuotas y plazos de amortización, devengo de intereses, tipos porcentuales, condiciones particulares…, motivos de peso para desestimar la solicitud de resolución del contrato por la denegación de subrogación en la posición deudora.

Si a pesar de lo anterior queremos garantizar aún más la operación, a fin de evitar la transmisión del bien a un tercero del que desconocemos la solvencia, recomendamos incorporar a la escritura de compraventa y subrogación de hipoteca firmada ante fedatario público una condición suspensiva y resolutoria que suponga, ante una supuesta denegación por parte de la entidad bancaria, que el negocio jurídico celebrado (compraventa) se entendiera resuelto en el acto, retrotrayéndose las actuaciones al momento anterior a la firma, pacto expreso elevado a público que transmite cierta tranquilidad a la parte vendedora posibilitando la celebración del mismo y generando una mayor confianza en la transparencia del negocio que se pretende.