Arrendamientos. ¿Retención o Devolución de Fianza?

Fianza, concepto polémico que genera dudas constantes a los arrendatarios de viviendas y locales provocando, en la mayoría de ocasiones, conflictos entre las partes que terminan resolviéndose a través de un pronunciamiento judicial sobre la materia. Término jurídico caracterizado por su naturaleza específica y garantista vinculada al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el momento en el que se perfecciona el contrato de arrendamiento. ¿Qué cubre la fianza? ¿Cuándo procede su devolución? Asunto que a juicio de muchos merece especial atención, y del que pretendemos despejar las dudas más frecuentes y que han sido planteadas por nuestros clientes. Al fin y al cabo… ¿Quién no ha escuchado en alguna ocasión hablar de fianza en un contrato de arrendamiento?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamiento Urbanos regula la fianza en los contratos de arrendamientos. Su contenido será de  aplicación tanto a los alquileres de vivienda como a los de uso distinto del de vivienda (por ejemplo, a los locales comerciales), quedando por tanto, sujeto a las previsiones que contempla el reseñado precepto una  pluralidad de situaciones arrendaticias. La normativa no especifica qué naturaleza tiene la fianza como tal, es decir, de su lectura no obtenemos una conclusión sobre si ésta se constituye inicialmente para cubrir desperfectos o rentas pendientes tras la finalización del periodo de vigencia (o resolución anticipada), y es precisamente ese motivo, el que provoca que sea una cuestión debatida constantemente ante los Tribunales de Justicia.

A la vista de las estipulaciones previstas en la normativa, resulta obligatorio para el arrendador reintegrar la fianza a la extinción del arriendo, no obstante, para que se dé tal situación el inquilino debe haber cumplido las obligaciones contractuales y legales que le corresponden como tal, es decir, abono de las rentas mensuales pactadas, conservación del inmueble y puesta a disposición de éste mediante la entrega de llaves y en buen estado.

Superado desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial la naturaleza de la fianza (¿qué cubre?), se zanja el debate a la luz de lo dispuesto en el artículo 1561 del Código Civil, pues éste obliga al arrendatario a “devolver la finca, al concluir el arriendo, como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”, obligación que ha interpretado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que si hay deterioros o menoscabos debe el arrendatario repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, de modo que posteriormente pueda hacer uso de ella el arrendador o cederla nuevamente en arrendamiento.

Ahora bien, el arrendador por el mero hecho de lo dispuesto en párrafos precedentes, no se encuentra facultado para aplicar sin más dicha cantidad a conceptos indeterminados, sino que será necesario que acredite los desperfectos existentes y determine su importe con objeto de hacer suya una cantidad destinada a un fin concreto, que no es otro que garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento.

Si concurrieran las circunstancias previstas y debiera restituirse la cantidad abonada en concepto de fianza, el arrendador dispone de un mes para su devolución desde la finalización del contrato. Dicho plazo, no tiene otra finalidad que el arrendador pueda comprobar si existen suministros sin pagar o daños en la finca arrendada. Si nos encontráramos en el supuesto anterior, deberá comunicárselo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o indemnice correspondientemente.

Este último dato es importantísimo, pues si el arrendador transcurrido el plazo de un mes tuviera obligación de devolver la fianza y aun así no lo hiciera, el arrendatario tiene acción para exigir la devolución, incluso existiendo recibos pendientes o rentas sin satisfacer.

¿Retención o devolución?, cuestión que deberá resolverse atendiendo a las circunstancias concretas del supuesto que se plantee, partiendo siempre de la base de los elementos probatorios que acrediten nuestra actuación diligente.