Cláusulas Abusivas en la Constitución del Préstamo Hipotecario

Ésta no es la primera vez que hablamos de cláusulas abusivas, de sentencias estimatorias en contra de la banca y de posibles vías de reclamación que permitan iniciar acciones judiciales ante situaciones de mala praxis bancaria. Por tal motivo, y como de costumbre, planteamos hoy una nueva cuestión.

En esta ocasión trataremos de solventar las dudas planteadas por nuestros clientes sobre la declaración de nulidad de la “cláusula de gastos” inserta en las escrituras de préstamos hipotecarios, intentando aclarar a lo largo del presente artículo los aspectos que entendemos más relevantes de la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015.

¿Puedo recuperar los gastos abonados por las cláusulas abusivas?

¿Es viable recuperar las cantidades abonadas por el prestatario/a en el momento de constitución de la hipoteca, tanto en concepto de gastos notariales y registrales, como incluso aquellas que correspondan al pago de impuestos en los que el sujeto pasivo es realmente el Banco prestamista y no el prestatario/a?

Sentencia 705/2015

El Tribunal Supremo en su sentencia nº 705/2015, además de acordar la nulidad de otro tipo de cláusulas, realiza un estudio de aquella que impone al consumidor la obligación de asumir todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras y por la constitución, conservación y cancelación de su garantía.

Las escrituras hipotecarias suelen contener gastos que en realidad corresponden al prestamista. Share on X

En nuestros País, es usual que las escrituras hipotecarias contengan cláusulas de este tipo. Basta leer el documento notarial detenidamente para percatarse de que las entidades, contradiciendo la normativa reguladora, incorporan dicho aspecto de forma unilateral. Obligando por tanto al consumidor a sufragar unos gastos que realmente corresponde abonar al prestamista.

Tribunal Supremo

Dispone el Tribunal Supremo que: “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto” es abusiva y, por ende, nula de pleno derecho.

Justifica tal decisión manifestando que, la obligación de abono la tendrá el sujeto que se beneficie de tal inscripción, que en este caso resulta ser la entidad prestamista. En esa línea subrayar que la entidad, como única beneficiaria, persigue un objetivo claro: La obtención de un título ejecutivo, la constitución de una garantía real a su favor y la adquisición de una ejecución especial ante un supuesto incumplimiento de pago de las cuotas hipotecarias. Por ello, la asunción por el prestatario/a de los gastos notariales y registrales ocasiona, a todas luces, un desequilibrio relevante para el consumidor, que no hubiera aceptado en el marco de una negociación individual entre cliente – entidad.

Catálogo de cláusulas abusivas

Recalcar, además, que esta cuestión aparece recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas, hecho que a juicio de la que suscribe, acredita la mala fe con la que actúan las entidades bancarias/financieras al insertar de forma genérica este tipo de previsiones en las escrituras de préstamo hipotecario.

Otros Tributos

Con los tributos que gravan el préstamo hipotecario ocurre exactamente lo mismo, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente el adquirente del derecho, es decir aquel que se beneficie de la garantía hipotecaria que se inscribe. De esta forma, no cabe duda que las entidades prestamistas no deben quedar al margen de los tributos que se devenguen, como claramente pretenden, sino todo lo contrario, es ésta el sujeto pasivo del impuesto al menos en lo que respecta a la constitución del derecho.

Conclusión

Por lo anterior, podemos concluir manifestando que, a la luz de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo, resulta abusivo para el cliente bancario el abono de los gastos descrito en párrafos precedentes, siendo la entidad prestamista la obligada a sufragarlos sin que pueda repercutírselos al mismo. Ello implica que la incorporación de dicha cláusula en su hipoteca puede, fácilmente, considerarse abusiva y, en consecuencia, declararse nula, hecho que permitiría a los perjudicados por su incorporación recuperar todas las cantidades abonadas en el momento de constitución de su hipoteca en concepto de gastos notariales, registrales e impuestos de AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Las cláusulas de gastos en la constitución de un préstamo hipotecario son nulas de pleno derecho Share on X

No dude en consultarnos sus dudas y si lo desea, contacte con nosotros y encargue un estudio gratuito de su escritura hipotecaria, gustosamente le informaremos de la viabilidad de la acción y le guiaremos en el proceso de reclamación y recuperación de cantidades.