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Responsabilidad del Arrendador frente a las molestias del Inquilino · Parte II

* En el caso de que un inquilino realice una actividad molesta, es preciso acreditar ese hecho?
* ¿El Presidente de la comunidad de propietarios puede requerir el cese de la actividad molesta sin el acuerdo precio de la junta de propietarios?
* ¿El propietario de la vivienda puede Leer más

Responsabilidad del Arrendador frente a las molestias del Inquilino · Parte I

Arrendatario | Melián AbogadosEn este vídeo hablamos del arrendatario problemático y las quejas efectuadas por la comunidad de vecinos al propietario. Respondemos a:

* ¿Qué actividades no puede realizar el ocupante o propietario de una vivienda?

* ¿Cuándo se considera molesta una actividad?

* ¿Cuáles son los requisitos para calificar una actividad Leer más

Deberes del Arrendador

Arrendatario versus Arrendador, ¿quién paga la reparación? Los años no pasan en balde, el deterioro de los bienes materiales se hace notar y los efectos del paso del tiempo tarde o temprano salen a la luz, ¡aquí no se salva nada… ni nadie!, cuánta razón. Después de varias semanas de locura, de idas y venidas, decidimos alquilar aquel piso, era perfecto, todo un lujo, ni lo cuestionamos al verlo, las dudas llegaron después, cuando tras varios meses de convivencia comenzamos a percatarnos de la necesidad de ciertas reparaciones en la vivienda, ahora bien, cómo las calificaríamos ¿cómo obras de conservación o cómo obras de mejora?, y lo más importante quizá, ¿quién se haría cargo de los gastos de reparación?, ¿el arrendador (el propietario) o el arrendatario (el inquilino)?.

Según lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos, conocida como “la L.A.U.”, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, es decir, para servir al uso convenido, y ello siempre que el deterioro reclamado no sea imputable al arrendatario.

Llegados a este punto, debemos precisar que la doctrina jurisprudencial entiende que son “reparaciones necesarias” aquellas que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, así como las impuestas por la autoridad competente, entendiendo además que la obligación del arrendador descrita en el párrafo anterior alcanza a toda reparación precisa hasta lograr el destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, provenga de suceso fortuito o de fuerza mayor. Esto quiere decir que, son gastos que no generan mejoras en la vivienda, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la misma y a fin de que se cumpla su utilidad, evitándose con ello el deterioro, la pérdida o la destrucción.

Las obras necesarias no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, un ejemplo claro de éstas podría ser, entre muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe, las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, reparación o sustitución de instalaciones de servicios de suministros de fluido o energía como agua, luz, gas, etc., reparación de tuberías, goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores…

Por el contrario, se entiende por obra de mejora aquella que no es necesaria para habitar en la vivienda pero “mejora” la habitabilidad de la misma, por ejemplo, cambio de puertas, suelos, baños, cocina etc. Así las cosas, la sustitución de ventanas de madera por otras de aluminio, por ejemplo, no podría calificarse como obra necesaria salvo que el estado de degradación de las ventanas impida la habitabilidad de la vivienda, dato que marca la diferencia entre una y otra.

Si se planteara por el arrendatario la realización de una obra de mejora, como se expuso anteriormente, y se accediera por el arrendador a efectuar ese cambio, reparación o sustitución reclamada, éste se verá facultado a elevar la renta atendiendo a lo dispuesto en la normativa reguladora, además la obra de reparación quedará siempre en beneficio de la finca arrendada.

El problema se plantea cuando el interesado en realizar la obra de mejora es el arrendador y no el inquilino, situación que nos resuelve la Ley de arrendamientos urbanos en su artículo 22. Dicho precepto dispone que:

  • El arrendatario está obligado a soportar la realización de la obra, siempre que la ejecución no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
  • El arrendador deberá comunicarle al arrendatario la ejecución de la obra con al menos tres meses de antelación, además, deberá especificar la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
  • El arrendatario, a la vista de la comunicación, podrá desistir del contrario comunicándolo en el plazo de un mes desde la notificación.
  • Si el arrendatario opta por permanecer en la vivienda, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

En virtud de lo anteriormente expuesto se desprende que, el carácter imperativo y no dispositivo de la normativa reguladora relativa a los arrendamiento de vivienda impone al arrendador la obligación de sufragar cualquier obra necesaria para el cumplimiento del objeto del contrato celebrado, esto es el arrendamiento de una vivienda o local que reúna las condiciones necesarias para su habitabilidad, sin embargo y a contrario sensu, parece claro que la realización de mejoras en la vivienda es decisión exclusiva del arrendador pudiendo optar la parte arrendataria a continuar o no la relación que hasta la fecha mantenían.