Crisis Coronavirus: Medidas en relación a los arrendamientos de locales

Crisis Coronavirus: Medidas en relación a los arrendamientos de locales

Tratamos en este artículo la moratoria en el pago de la renta en los contratos de arrendamientos de locales o de uso distinto del de vivienda e industria, para hacer frente a las consecuencias del COVID-19.

En el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, se dictaron determinadas medidas para hacer frente a las consecuencias del coronavirus COVID-19 en relación a los arrendamientos de viviendas, las cuales comentamos en nuestro artículo del pasado viernes, 3 de abril de 2020.

Echábamos de menos medidas en cuanto a los arrendamientos que no fueran para el uso de vivienda, estas vienen ahora de la mano del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en vigor desde el 23 de abril de 2020, establece la posibilidad de que determinados arrendatarios soliciten a sus arrendadores un aplazamiento en el pago de la renta, la justificación de esta medida bien dada en el apartado II de su preámbulo que reproducimos literalmente:

“Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.”

¿A qué contratos afecta?

  1. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, es decir, todos aquellos arrendamientos que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial un uso distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

    En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

  2. Contratos de industria, es decir, aquellos en que el objeto del arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento susceptible de explotación empresarial, sino también al negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación de tal forma que constituyen un todo patrimonial.

¿Qué arrendatarios pueden solicitar el aplazamiento del pago de la renta?

Tanto a los arrendatarios personas físicas como jurídicas que sean autónomos o pymes y cumplan los siguientes requisitos:

Autónomos

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

  1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Pymes

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

  1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acreditan estos requisitos?

Mediante la presentación a la parte arrendadora de la siguiente documentación:

  1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Qué plazo tiene el arrendatario para pedir la moratoria en el pago de la renta?

Un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, es decir, desde el 23 de abril de 2020.

¿Qué puede solicitar el arrendatario y cuál debe ser la respuesta del arrendador?

En este punto hay que distinguir según el tipo de arrendador.

  1. Cuando el arrendador esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2:
    • Actitud del arrendatario: Solicitar el aplazamiento o moratoria de la renta.
    • Actitud del arrendador: deberá aceptarla, salvo que se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
    • ¿Durante cuanto tiempo se puede aplicar esta moratoria? Mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
    • ¿En que consiste esta moratoria? Se trata de un aplazamiento en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
  2. Cuando se trate de otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
    • Actitud del arrendatario: Solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
    • Actitud del arrendador: En este caso el Real Decreto no establece la obligatoriedad del arrendador de aceptar la solicitud del arrendatario. Aunque se deduce la conveniencia de negociar.
    • ¿En qué consiste esta moratoria? La moratoria, si se acuerda o no y sus términos va a depender del acuerdo de las partes, pero el Real Decreto da la posibilidad de que, en el marco de ese acuerdo, la fianza en poder de la parte arrendadora se destine a el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Consecuencias

¿Qué consecuencias tiene la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos antes referido, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

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