Nulidad de la Plusvalía Repercutida al Consumidor en las Ventas de Viviendas

La transmisión de la propiedad de un inmueble produce el devengo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más popularmente conocida como la plusvalía, el obligado al pago es el transmitente, sin embargo, hasta hace no muy poco tiempo, era casi generalizado que en las escrituras de compraventa se añadiera una cláusula por la cual se transfería al comprador la obligación de abonar el importe de mentado impuesto. Estas estipulaciones, que pueden ser válidas en algunos casos, no lo son cuando se trate de una venta entre un profesional y un consumidor. Es partir de  la  Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, cuando queda fijado de manera clara en nuestra legislación que es nula la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.

Sin embargo, esta norma no es aplicable retroactivamente, por lo que no afecta a las cláusulas pactadas con anterioridad. Por ello antes de esta norma existía un sentir diferente en nuestros Tribunales a propósito de la cuestión. Así, no faltan sentencias que se pronuncian sobre la validez de la cláusula y otras muchas que asumían la postura contraria. Este asunto ha empezado a aclararse a partir de una Sentencia del Tribunal Supremo dictada el 25 noviembre de 2011 que con base en la ya derogada, pero vigente hasta el 1 de diciembre de 2007, Ley 26/1984, de 19 de julio  ( RCL 1984, 1906 ) general para la defensa de los consumidores y usuarios es su redacción anterior al 29 de diciembre del 2006, considera que estas estipulaciones, en las cuales se traslada la deuda fiscal del vendedor profesional al comprador consumidor, son nulas cuando se den dos requisitos:

1. Que se trate de una estipulación no negociada individualmente, a este respecto hay que tener en cuenta que  el artículo 3 de la  Directiva (LCEur 1993, 1071) establece que se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión. Y que el profesional que afirme que una cláusula tipo se ha negociado individualmente asumirá plenamente la carga de la prueba, en similares términos el art 10 bis de citada Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios.
2. El segundo requisito para la declaración de nulidad es que haya un desequilibro contractual. Este último requisito ha quedado aclarado por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 16 enero 2014, cuando dice que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato, y por la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 12 marzo de 2014, que refiriéndose a la Sentencia del Tribunal Europeo, establece que esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado al precio, al imponer finalmente al comprador el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía. Con lo que, además, éste soporta una incertidumbre sobre el alcance de su obligación.

La declaración de nulidad de la cláusula de que tratamos, conlleva que la cantidad abonada por el consumidor es indebida, y por tanto restituible por el vendedor lo pagado por el consumidor por el concepto del Impuesto de  Plusvalía.