Evitar el desahucio mediante la enervación de la acción

De acuerdo con lo previsto en el artículo 1543 del Código Civil, el contrato de arrendamiento es aquel en virtud del cual se cede un bien durante un tiempo a cambio del pago de un precio o merced. Disponiendo el artículo 1555-1 del código civil que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

A la vista de ello, es evidente que el pago de la renta y cantidades que a ella se asimilan, es la principal obligación que asume el arrendatario frente al arrendador.

Pago de la renta

Si el arrendatario de una vivienda o un local de negocio no cumple con dicho compromiso, el arrendador tiene derecho a resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento, tanto si deja de pagar la renta, como, en su caso, cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, cantidades asimiladas a la renta. Teniendo en cuenta que, conforme a consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo, el impago de una sola renta (mensualidad) no impide al arrendador poder ejercitar la acción de desahucio.

Desahucio por falta de pago

Para ejercitar sus derechos el arrendador dispone de una acción denominada desahucio por falta de pago, es decir, puede presentar una demanda frente al arrendatario en la que se trata de dar por resuelto el contrato de arrendamiento, y proceder al lanzamiento del arrendatario del inmueble arrendado. A esta demanda el arrendador puede acumular la acción reclamación de las rentas y cantidades asimiladas adeudadas.

La enervación de la acción de desahucio

La enervación de la acción de desahucio es una posibilidad que da la ley al arrendatario de pagar lo que adeuda al arrendador y así evitar que se resuelva el contrato de arrendamiento y por ello el desahucio, es decir, dar por terminado el procedimiento iniciado y seguir con el arrendamiento.

La ley de Enjuiciamiento Civil exige que en la demanda de desahucio, tanto de finca urbana o rústica, se haga constar si el demandado tiene o no derecho a la enervación de la acción de desahucio.

Fin del proceso

Si tuviera derecho a enervar la acción, el proceso terminará si el arrendatario, una vez requerido, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Plazos

El ‘dies a quo'¹Fecha en que da comienzo el cómputo del plazo. para poder enervar se sitúa en el momento de la presentación de la demanda, es decir, el pago realizado después de presentada la demanda es enervación aunque todavía no haya sido citado a juicio el demandado e incluso aquélla no haya sido aún admitida a trámite, porque la litispendencia²Hace referencia al periodo en el que existe un juicio pendiente de ser finalizado por sentencia definitiva y firme. se produce desde la interposición de la demanda, y porque la Sentencia ha de dictarse tomándose en consideración la situación de hecho existente al iniciarse el pleito de acuerdo con la ‘perpetuatio iurisdictionis'³Determina que las alteraciones que se produzcan una vez iniciado el proceso no modifican la jurisdicción y la competencia del órgano judicial que viene conociendo del mismo.

Supuestos en que no es posible enervar la acción

El arrendatario no tendrá derecho a enervar la acción en dos supuestos:

1. Cuando hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
2. Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. Dicho requerimiento de pago no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo, basta, simplemente, con reclamarle el pago de las cantidades debidas.

La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.