Recuerdo en mi infancia un edificio de tres plantas abandonado. En aquella época estaba aislado de las demás viviendas de mi barrio, la mayoría de una o dos plantas, por lo que sus tres plantas lo hacía singular. Se decía que sus propietarios se habían trasladado a Venezuela.
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Un día, una familia se instaló en él —hoy los llamaríamos okupas—. Lo cierto es que dicha familia, tras el paso de muchos años, se convirtió en la propietaria de dicho inmueble, habían adquirido la propiedad por usucapión. En el ejercicio de la profesión de abogado no se suele ver de forma habitual muchos asuntos como el de mi recuerdo, es mas habitual el caso de los propietarios de fincas que han ocupado parte de las fincas colindantes, que al no encontrar oposición, acaban adquiriendo la parte ocupada de mas por usucapión.
Una de las formas por la cual puede adquirirse la propiedad sobre bienes y derechos es la prescripción, a esta es la que denominamos prescripción adquisitiva o usucapión. Se trata de que si se posee un bien como si fuera propio, en concepto de dueño, durante un determinado tiempo, y con cumplimiento de unos requisitos legales, el poseedor se convertirá en dueño de la cosa.
Se puede adquirir por prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres, muebles e inmuebles.
En este caso es necesario:
En esta clase no se exige ni buena fe ni justo título, pero el plazo es mas largo, la posesión debe ser de treinta años, para bienes inmuebles, y seis para muebles.
Es aquella que se produce contra el titular inscrito, prevalece la realidad posesoria frente a la inscripción de la propiedad en el Registro público. Viene regulada en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria que establece que:
«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente;
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición».
Uno de los requisitos necesarios para que se dé la usucapión es que la posesión sea no interrumpida durante el plazo que marca la ley. El código civil establece una serie de supuestos en el que considera que se interrumpe la posesión, es decir, se para de contar el plazo, y se pone el marcador a cero, a partir de ese momento se vuelve a iniciar el cómputo del tiempo necesario de posesión para ganar la prescripción.
Estos actos que interrumpen la posesión son:
Una vez ha pasado el tiempo que se establece en la ley, con los requisitos que se exigen en cada caso, el poseedor se convierte en propietario, pero para hacer valer ese derecho existen dos vías:
Ejercitar una acción declarativa para que se reconozca al poseedor como propietario.
Ante una reclamación judicial, alguien que reclama la propiedad del bien, el poseedor actúa por vía de excepción, alegando la adquisición de la propiedad por usucapión.
Notas
⇡1 | Perteneciente o relativo al derecho de dominio sobre las cosas. |
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