Derecho Civil

Prescripción adquisitiva o usucapión. Una forma de adquirir la propiedad

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Recuerdo en mi infancia un edificio de tres plantas abandonado. En aquella época estaba aislado de las demás viviendas de mi barrio, la mayoría de una o dos plantas, por lo que sus tres plantas lo hacía singular. Se decía que sus propietarios se habían trasladado a Venezuela.

Un día, una familia se instaló en él —hoy los llamaríamos okupas—. Lo cierto es que dicha familia, tras el paso de muchos años, se convirtió en la propietaria de dicho inmueble, habían adquirido la propiedad por usucapión. En el ejercicio de la profesión de abogado no se suele ver de forma habitual muchos asuntos como el de mi recuerdo, es mas habitual el caso de los propietarios de fincas que han ocupado parte de las fincas colindantes, que al no encontrar oposición, acaban adquiriendo la parte ocupada de mas por usucapión.

¿Qué es la Usucapión?

Una de las formas por la cual puede adquirirse la propiedad sobre bienes y derechos es la prescripción, a esta es la que denominamos prescripción adquisitiva o usucapión. Se trata de que si se posee un bien como si fuera propio, en concepto de dueño, durante un determinado tiempo, y con cumplimiento de unos requisitos legales, el poseedor se convertirá en dueño de la cosa.

¿Qué bienes son susceptibles de prescripción adquisitiva?

Se puede adquirir por prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres, muebles e inmuebles.

¿Qué requisitos son necesarios?

  • La posesión debe serlo en concepto de dueño, el poseedor debe comportarse como propietario del bien. No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño,
  • La posesión debe sea pública, se requiere la existencia de actos inequívocos, que se exteriorizan, y que sólo el titular dominical1Perteneciente o relativo al derecho de dominio sobre las cosas. podría hacer,
  • La posesión debe ser pacífica, que no haya oposición a la misma, sin fuerza o violencia.

¿Qué clases de usucapión hay?

Prescripción ordinaria

En este caso es necesario:

  1. Poseer con buena fe, es decir, en creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.
  2. Tener justo título. Este es aquel que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de que se trate, el justo título debe probarse, no se presume nunca.
  3. La posesión debe durar un tiempo determinado, diez años entre presentes y veinte años entre ausentes, para bienes inmuebles, y tres años cuando se trate de bienes muebles. 

Prescripción extraordinaria

En esta clase no se exige ni buena fe ni justo título, pero el plazo es mas largo, la posesión debe ser de treinta años, para bienes inmuebles, y seis para muebles.

Prescripción contra tabulas

Es aquella que se produce contra el titular inscrito, prevalece la realidad posesoria frente a la inscripción de la propiedad en el Registro público. Viene regulada en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria que establece que:

«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente;

b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición».

 ¿Puede interrumpirse la posesión?

Uno de los requisitos necesarios para que se dé la usucapión es que la posesión sea no interrumpida durante el plazo que marca la ley. El código civil establece una serie de supuestos en el que considera que se interrumpe la posesión, es decir, se para de contar el plazo, y se pone el marcador a cero, a partir de ese momento se vuelve a iniciar el cómputo del tiempo necesario de posesión para ganar la prescripción.

Estos actos que interrumpen la posesión son:

  • Cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año,
  • la citación judicial hecha al poseedor, aunque en este caso se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial si fuere nula por falta de solemnidades legales, si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia y si el poseedor fuere absuelto de la demanda,
  • por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada,
  • cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño,
  • no basta para la interrupción de la prescripción adquisitiva la mera reclamación extrajudicial. 

¿Cómo se hace valer la usucapión?

Una vez ha pasado el tiempo que se establece en la ley, con los requisitos que se exigen en cada caso, el poseedor se convierte en propietario, pero para hacer valer ese derecho existen dos vías:

Vía activa

Ejercitar una acción declarativa para que se reconozca al poseedor como propietario.

Vía de defensa

Ante una reclamación judicial, alguien que reclama la propiedad del bien, el poseedor actúa por vía de excepción, alegando la adquisición de la propiedad por usucapión.

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Notas
1 Perteneciente o relativo al derecho de dominio sobre las cosas.

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Publicado por
Segundo Pérez