Reformas en la Protección de Deudores Hipotecarios

Deudor Hipotecario | Melián AbogadosNuestros gobernantes han dictado la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, publicada en el BOE del pasado miércoles 15 de mayo de 2013; en parte por la presión de la calle, en parte por la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

Lo primero que regula esta ley es la suspensión inmediata, y por un plazo de dos años, de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

Para la suspensión de los lanzamientos es necesario que el deudor hipotecario cumpla una serie de requisitos que se regulan en la Ley. Se pretende además con esta Ley introducir mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946; la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Además, intenta reforzar la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, la ley limita los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero, prohibiendo de forma expresa la capitalización de estos intereses, y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Se regulan algunas medidas de información al prestatario, así se exige una expresión manuscrita a las personas físicas sobre la información que ha recibido de los posibles riesgos de cláusulas suelo y techo o que lleve asociada la contratación de instrumentos de cobertura de riesgo de tipo de interés o bien; o se conceda el préstamo en una o varias divisas.

Se reforma en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial ante Notario, entre otras cosas se prevé la posible suspensión de éste cuando alguna de las partes haya planteado demanda judicial el carácter abusivo de alguna cláusula, además, se facultar expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Se reforman algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

Con el fin de facilitar el acceso de postores a las subastas, se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores así se disminuye el aval necesario para pujar al 5 por cien del valor de tasación de los bienes, y se duplica el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación. En subasta el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo, y si a la misma no acude postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. Se permite ahora que el órgano judicial pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.

Por último, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.

Segundo Pérez | Melián Abogados

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Socio en el despacho profesional “Melián Abogados”. Con más de 25 años de ejercicio de la profesión de abogado. Es el Director del Área de Derecho Civil, en el cual además es responsable de asuntos relativos a reclamación de impagados, arrendamientos, propiedad horizontal, divorcios y separación, así como obligaciones y contratos. Además es experto en Protección de Datos Personales. Colaborador habitual en diversos medios de comunicación en relación con su especialidad y autor de un gran número de artículos de divulgación jurídico-civil.