El Contrato de Alquiler de Habitación

El contrato de alquiler de habitación. La crisis, que algunos llaman periodo de renovación, obliga al cambio. En busca de soluciones, muchos están optando por alquilar habitaciones de su propia vivienda, para lo cual además existe un mercado de personas que no pudiendo arrendar una vivienda completa ven una salida en esta opción.

Como estamos en un blog jurídico, lo que toca no es analizar el fenómeno sociológico, sino cómo trata nuestro sistema jurídico estas relaciones contractuales.

Lo primero es no confundir esta relación jurídica con el derecho de  habitación regulado en los  artículos 523 a 529 del código civil, que es un  derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda, y no tienen nada que ver con la relación jurídica de la que vamos a tratar consistente en ceder el disfrute del uso de una habitación a cambio de una renta mensual. También hay que distinguirlos del contrato de hospedaje, en los que en algunos casos también se cede una habitación pero además se contratan otros servicios como la limpieza de la misma.

Hecha esta distinción, procede ahora conocer a que normativa están sometidos los contratos de arrendamiento de habitación. Para algunos su regulación se encuentra en la normativa especial de la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para calificarlo como arrendamiento de uso distinto al de vivienda, por no reunir la habitación las cualidades necesarias para considerarse vivienda, o como arrendamiento de vivienda  sobre todo cuando el destino primordial es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Pero la jurisprudencia mayoritaria considera que su regulación pertenece al derecho común, a nuestro código civil, y ello porque el arrendamiento de vivienda  a de recaer sobre una “edificación habitable” y apta para servir al destino de “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, la edificación cedida debe ser adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica. Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse si el alquiler se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, no pudiendo reputarse por ello arrendamiento de vivienda comprendido en la Ley  de Arrendamientos Urbanos.

Esto lo que quiere decir es que los contratos de alquiler de habitaciones tienen la duración que acuerden las partes, no le será de aplicación el régimen de prórroga  forzosa que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni otros derechos u obligaciones que para las partes se recogen en dicha ley, algunos de carácter imperativo, y otros renunciables,  por ejemplo si en el contrato no se dice nada, en un arrendamiento de vivienda el arrendatario no puede subarrendar al misma sin la autorización del arrendador, en cambio en un contrato de alquiler de habitación, sometida al código civil, el inquilino puede subarrendar la misma. Por ello hay que tener claro en el momento de redactar el contrato a que normativa está sometido el mismo.

Todo lo anterior viene referido a cuando es el propietario el que alquila la habitación, pero otra cosa es cuando se trata del propio arrendatario de una vivienda el que pretende subarrendar esa dependencia. Para ello el arrendatario necesitará siempre el previo el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo de la habitación, en estos casos, se regirá por lo dispuesto en el Título II de La Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a satisfacer su necesidad permanente de vivienda. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. Y hay que tener en cuenta que el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

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Socio en el despacho profesional “Melián Abogados”. Con más de 25 años de ejercicio de la profesión de abogado. Es el Director del Área de Derecho Civil, en el cual además es responsable de asuntos relativos a reclamación de impagados, arrendamientos, propiedad horizontal, divorcios y separación, así como obligaciones y contratos. Además es experto en Protección de Datos Personales. Colaborador habitual en diversos medios de comunicación en relación con su especialidad y autor de un gran número de artículos de divulgación jurídico-civil.
14 comentarios
  1. Luis Lopez
    Luis Lopez Dice:

    La persona a quien le pago el arriendo (dueña de la casa) en diciembre me cobró 550 mil pesos, pero me dice ahora que éste año, ya no son 550 si no 660 mil pesos, en el momento en que pactamos los 550 mil, nunca me dijo que subiría 110 mil pesos, terminado el año… es legal subir de esa manera el precio de un arrendamiento de habitacion?
    Muchas gracias por cualquier información que pueda brindarme

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Luis:

      Como me hablas de pesos no sé si te refieres a un contrato celebrado en España, yo te voy a responder conforme a la normativa española. La actualización de la renta debe ser conforme a lo pactado en el contrato, no puede ser arbitraria.

      Reciba un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

  2. pablo
    pablo Dice:

    Buenos días!
    Quisiera ver si me puede resolver una consulta. El propietario que me alquiló una habitación, a parte de comunicarse conmigo de forma agresiva y totalmente imperativa, decidió hecharme del piso despuéd de informarle de un desperfecto causado por la situación climática que se daba ese día… Y ahora cree que puede obligarme a mostrar mi habitación mientras aún sigo viviendo en ella (yo creo que no puede mostrarla si yo me niego hasta que me haya marchado), (de hecho sus palabras se basa en haré/harás esto y punto). Además estoy incómoda porque me transmite ser una persona agresiva, además de su maravilloso, vocabulario y sé que tiene alguna denuncia por altercados y por impagos.
    ¿qué puedo y debería hacer? Gracias

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Pablo:

      En principio el arrendador no puede entrar en la habitación alquilada, salvo que en el contrato se haya pactado la posibilidad de que el arrendatario deba permitir al arrendador mostrar la habitación a otros posibles inquilinos. Por otro lado la duración del contrato de arrendamiento es la que se haya pactado, por lo que el arrendador no puede resolver anticipadamente el contrato, salvo que así se haya pactado o por incumplimiento del arrendatario.

      Reciba un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

  3. Javier
    Javier Dice:

    Buenos días Segundo,
    Gracias de antemano por el artículo y las respuestas. Me han parecido muy útiles.
    Mi pregunta hace referencia a si se podría, en una habitación grande de la casa, hacer una pequeña cocina y un cuarto de baño (con la preceptiva licencia de obra menor), y alquilar ese conjunto a través del contrato de alquiler de habitación que has explicado.
    Es decir, mi duda consiste en saber si es legal construir varias cocinas en una vivienda e incluir cada una de ellas en cada una de las habitaciones a alquilar (alquilándolas como habitaciones en el marco del código civil, tal como has bien explicado).
    Muchas gracias.
    Javier

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Javier:

      Entiendo que es conforme a derecho alquilar por separado las diferentes habitaciones de una vivienda. Pero hay que tener en cuenta que la diferencia entre el contrato de alquiler de habitaciones y el arrendamiento de vivienda, está en que el primera no reúne las características de servir a las necesidades de morada o residencia, es decir, carece de unos servicios mínimos y esenciales que en la actualidad se reputan imprescindibles, y que sólo resultan suplidos en el contrato de alquiler de habitaciones por la concesión del derecho a utilizar de forma compartida otras dependencias (baño salón, cocina), caraterísticas que sí se dan en el arrendamiento de vivienda. Además hay que tener en cuenta que cuando además de la habitación se prestan otros servicios, como limpieza, podríamos estar ante un contrato de hospedaje.

      Reciba un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

  4. federico
    federico Dice:

    Buenos días, mi consulta es la siguiente:

    Voy a comprar un Piso con 10 habitaciones, no tiene uso comercial, y la idea es alquilarlo por habitación, por lo que quería saber que tipo de regulación existe sobre esto.

    No sería mi vivienda habitual, sino una especie de residencia de estudiantes clandestina, o sin la respectiva habilitación, ¿puedo tener algún problema si soy denunciado? que controles existen al respecto o ¿estoy en todo mi derecho realizando los respectivos contratos por habitación, de alquilar de esta forma el inmueble?

    Muchas gracias. Saludos

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Federico:

      La regulación del contrato de alquiler de habitación la hemos abordado en este artículo. Usted puede arrendar su piso mediante la referida figura jurídica. Al formalizar este contrato, tanto arrendador como inquilino asumen una serie de derechos y obligaciones que tendrán que respetar. Y por supuesto, entre otras cosas, el piso tiene que estar en condiciones de ser habitado, el arrendador tendrá que abonar los impuestos que correspondan por la rentas que recibe y los inquilinos tendrán que respetar las normas de la comunidad de propietarios del edificio donde se encuentre el piso.

      Reciba un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimada Cristina:

      Si se trata de un contrato de alquiler de habitaciones, no veo inconveniente en que tu deseo sea alquilarlo solo a mujeres.

      Reciba un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

  5. PEDRO
    PEDRO Dice:

    Hola Segundo mi nombre es Pedro!
    Mi duda se refiere a si podría pedirle que se fuera a un arrendatario cuando en el contrato se especifica q se prorrogará durante 5 años en periodos semestrales si el arrendatario no notifica nada. Queremos que se vaya porque queremos ir allí a vivir 2 de mis hermanos y nose si hay alguna ley q proteja este derecho o que proteja al alquilado…Gracias de antemano, un saludo!

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Pedro:

      Supongo que te refieres a un contrato de arrendamiento de vivienda. En este tipo de contratos la ley de arrendamientos urbanos establece una prórroga forzosa a favor del inquilino, si el contrato es anterior al 6 de junio de 2013 esta es de 5 años y si es posterior a esa fecha es de 3 años. O sea, que hasta que no se cumpla ese plazo el arrendador no puede dar por finalizado el contrato. Teniendo en cuenta que hay que avisar al inquilino del deseo de renovar, con 30 días de antelación al fin de esos plazos. Ya que si no, se iniciaría otro periodo de prórroga.

      Si el propietario necesita la vivienda para ocuparla él, en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, para que no se produjera la prorroga forzosa había que hacer constar en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada, antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente, para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
      En los contratos posteriores a esa fecha ya no hay necesidad de hacerlo constar, ya que una vez transcurrido el primer año, el arrendador puede comunicar al arrendatario esa necesidad para si o los referidos familiares, siempre con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

      Espero haber aclarado tu duda.

      Recibe un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

  6. Mili
    Mili Dice:

    Buenos días,

    necesito que me informéis de una duda que tengo.

    Desde 10 Septiembre hasta el 30 de Junio 2016 voy alquilar habitaciones en mi vivienda. Yo el día 10 de Septiembre me traslado a vivir a otra población de Barcelona. Puedo empadronarme en otra localidad? teniendo en cuenta que estoy alquilando dos habitaciones?

    Esperando contestación

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimada Mili:

      El contrato de alquiler de habitación es aquel por el cual se cede el disfrute del uso de una habitación a cambio de una renta mensual, y pudiendo además comprender el derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. Para formalizar este contrato no es necesario que el propietario de la vivienda resida en la misma junto con sus inquilinos, por lo que Usted puede establecer su domicilio donde libremente decida.

      Reciba un Saludo Cordial,
      Segundo Pérez
      (Especialista en Derecho Civil)

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