Derecho Civil

El desahucio por precario y su procedimiento

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El precario es una situación de hecho en la que alguien posee sin título que lo justifique. El origen de esta posesión puede ser un contrato, por el que se confiere la tenencia de la cosa, o puede tratarse de una de posesión tolerada, o la mera posesión sin título.

Desahucio por precario

El título

En el desahucio por precario el poseedor de inmueble no debe tener titulo alguno, posee por la mera tolerancia del dueño o del que tenga derecho a poseerla. La carencia del título y el no pagar merced configuran la esencia del precario. Puede no haberse tenido nunca el título, o sí se tuvo y se ha perdido.

No confundir comodato con precario

A veces se confunde el comodato con el precario, en el primero existe un uso autorizado para un fin concreto, y para un tiempo determinado, una vez finalizado el tiempo el inmueble debe devolverse. Pero si el comodato se perpetua, es decir, el comodante no devuelve la finca al concluir el tiempo, quedando la devolución al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, debe entenderse concluido el comodato transformándose el título de ocupación en precario.

Renta, según los tribunales

Por otro lado nuestros Tribunales, entienden que el pago de impuestos, gastos de luz, gas, agua, realización de obras de conservación o mejora, etc., por el ocupante de una finca, no equivalen a renta, salvo que así se haya pactado expresamente o, por la naturaleza, periodicidad y circunstancias de los pagos, puedan equipararse a un pago de renta.

Juicio de desahucio 

Cómo se inicia

  • El juicio de desahucio se inicia con demanda, la cual debe ir firmada por abogado y procurador y se interpondrá en el lugar en que esté sita la finca a recuperar. Es importante identificar en la demanda la finca que se pretende recuperar.
  • En la actualidad no es necesario requerir al ocupante de la finca previamente al inicio de acciones judiciales, aunque en algunos casos puede ser recomendable con el fin de evitar el pleito.
  • El actor, es decir, la legitimación activa para interponer la demandada, corresponde a el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca de que se trate. La parte demandada será el ocupante de finca sin titulo.
  • El desahucio por precario se tramita a través del procedimiento denominado juicio verbal.

Juicio verbal

Dentro de este procedimiento se puede examinar la legitimidad del título del demandante y la carencia o ineficacia del título del demandado.

La parte demandante debe acreditar que tiene derecho a la posesión real de la finca, bien a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y debe acreditarse la condición de precarista del demandado, es decir, que éste ocupa el inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor.

La Sentencia que se dicte tendrá efectos de cosa juzgada, es decir, la sentencia sea estimatoria o desestimatoria, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo.

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