Para la buena convivencia en un edificio de viviendas o locales de oficina, como en la sociedad, todos han de respetar unas normas mínimas de convivencia. Cuando estas normas no se cumplen nos encontramos con situaciones desagradables que pueden incluso llegar a degradar la salud del vecino que la sufre.
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Con este espíritu, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario o el ocupante del piso o local no puede desarrollar en éste o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, tampoco aquellas que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas conforme a la normativa estatal, autonómica o local.
La ley de propiedad horizontal establece un mecanismo que se denomina “acción de cesación”, la cual no tiene otro objeto que el restablecimiento del orden comunitario transgredido.
El presidente de la comunidad, por su propia iniciativa, o porque se lo pide cualquiera de los propietarios u ocupantes, ya sea de forma verbal o escrita, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de éstas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. El requerimiento al infractor debe ser fehaciente, que se pueda acreditar. Para este primer requerimiento no es necesario autorización de la junta de propietarios.
Si el propietario u ocupante requerido hace caso omiso y persiste en su conducta, el presidente deberá convocar una junta de propietarios para que ésta le autorice a entablar la acción de cesación.
Esta acción se sustanciará a través del denominado juicio ordinario, es decir la comunidad debe demandar, a través de este cauce procesal, al propietario y, en su caso, al ocupante de la vivienda o local, siendo posible solicitar al juez, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad prohibida, quién la puede acordar para que se lleve a cabo dicha cesación con carácter inmediato, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, si el demandado no lo hiciera. Además de que el juez puede adoptar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
Si el juez estima la acción podrá disponer en la sentencia, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Si el infractor no fuese el propietario sino, por ejemplo, un inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local (en el ejemplo, la resolución del contrato de arrendamiento), así como su inmediato lanzamiento.