Cuota Comunitaria | Munguía y Melián Abogados

Prescripción de las deudas por cuotas comunitarias

Cuota Comunitaria | Melián Abogados¿Hay un plazo límite para reclamar la deuda de algún comunero de su cuota de la comunidad de propietarios? La respuesta simple es que si no ha prescrito la acción se puede reclamar, sin embargo, la respuesta a la siguiente pregunta no es ya tan sencilla, ¿Cuando prescriben las deudas comunitarias? A veces es difícil explicar que en Derecho no siempre dos mas dos son cuatro, y éste es uno de esos casos. Comencemos definiendo la prescripción, ésta no es otra cosa que un instituto jurídico por el cual el transcurso del tiempo produce el efecto de consolidar las situaciones de hecho, permitiendo la extinción de los derechos o la adquisición de las cosas ajenas. En nuestro caso estaríamos hablando de la acción, el derecho a reclamar las cuotas comunitarias, y hasta qué momento se puede ejercitar el mismo.

Hay una discusión doctrinal y jurisprudencial relativa a si a las cuotas comunitarias le es de aplicación el artículo 1966.3º del Código Civil, que dispone que prescriben por el transcurso de cinco años las acciones para exigir el cumplimiento de pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves, o en cambio le es de aplicación el plazo de quince años del artículo 1964 del mismo código para las acciones que no tienen fijado término especial.

El criterio mayoritario es el de la aplicación de la prescripción quincenal. Los que la defienden justifican su criterio en que la obligación de cada propietario de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes deriva del derecho de propiedad común y no puede ser considerada como constitutiva de unos vencimientos periódicos de la cantidad reclamada, sino como el resultado de una liquidación global, y ello aunque el presupuesto se elabore anualmente y los pagos se realicen por mensualidades.

En cambio, los que mantienen el plazo prescriptivo de cinco años, entienden que la obligación de contribuir al sostenimiento de las cargas comunes del inmueble se devenga periódicamente, mediante cuotas referidas a plazos anuales o de inferior duración, aprobados y ratificados en presupuestos cuya periodicidad anual viene impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, por consiguiente, se trata de una obligación permanente vinculada a ese fin específico, y fraccionado en cuotas, cuyo pago se realiza por años, o plazos más breves (mensuales, trimestrales, semestrales), al estar vinculados a ese presupuesto que se fija y aprueba anualmente, sin olvidar que las cuotas a abonar por los comuneros van destinadas a atender las necesidades más perentorias e inaplazables de la Comunidad, lo que no es conciliable con dilatados plazos e inseguridad.

Melián Abogados - Segundo Pérez

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Socio en el despacho profesional “Melián Abogados”. Con más de 25 años de ejercicio de la profesión de abogado. Es el Director del Área de Derecho Civil, en el cual además es responsable de asuntos relativos a reclamación de impagados, arrendamientos, propiedad horizontal, divorcios y separación, así como obligaciones y contratos. Además es experto en Protección de Datos Personales. Colaborador habitual en diversos medios de comunicación en relación con su especialidad y autor de un gran número de artículos de divulgación jurídico-civil.

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4 comentarios
  1. maria
    maria Dice:

    hola, quisiera saber si me pueden reclamar la deuda 2004, y quisiera saber si me puedo atener a que me pida solo la deuda de cinco años, le rogaria que me diera una respuesta, un saludo

    • Patricia Moreno
      Patricia Moreno Dice:

      Estimada María:

      La acción para reclamar cuotas comunitarias impagadas tiene el plazo de prescripción previsto en el artículo 1966.3 de nuestro Código Civil (5 años), pues se trata de reclamar pagos que deben hacerse en años o en plazos más breves. La obligación de contribuir a los gastos comunes tiene un clara naturaleza periódica y debe satisfacerse por plazos bien anuales, bien más cortos, es precisamente ese motivo el que hace que se entienda desproporcionado acumular cuotas devengadas durante un periodo de tiempo superior, pues ello supondría contradecir la naturaleza periódica de la obligación y la necesaria agilidad práctica y legal en el funcionamiento de las comunidades.

      Esperamos haberle ayudado.

      Reciba un Saludo cordial,
      Patricia Moreno
      (Abogada, Especialista en Derecho Civil)

  2. esther
    esther Dice:

    hola queria saber si prescriben las deudas de comunidad actualmente estoy pagando al corriente desde hace tres años pero arrastro un deficit de unos tres mil eruos asi, queria saber si prescriben gracias.

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimada Esther:

      La deudas comunitarias sí prescriben, lo que sucede es que la ley no dice exactamente cuándo, por ello son los jueces los que interpretando las normas fijan ese plazo límite en que se pueden a reclamar la cuotas de la comunidad de propietarios no pagadas por algún comunero. Hay dos corrientes jurisprudenciales, el criterio mayoritario viene estableciendo que éstas prescriben a los quince años, en contraposición hay otros que consideran que el plazo prescriptivo es de cinco años.

      Reciba un Saludo Cordial,
      Segundo Pérez
      (Especialista en Derecho Civil)

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