Hipotecante no deudor | Melián Abogados

El Hipotecante no deudor

¿Conoce la figura del hipotecante no deudor? Hace unos días un amigo me llamó para hacerme una consulta, necesitaba un fiador para un préstamo que estaba tramitando, pero su deseo era que el futuro avalista tuviera limitada su responsabilidad al valor de un inmueble que deseaba poner en garantía. Le sugerí entonces que esta persona se podría convertir en un «hipotecante no deudor». En muchos casos el propietario de la cosa dada en garantía es a su vez deudor, como ocurre generalmente con la hipoteca, donde se constituye un préstamo hipotecario, de manera que el propietario de la vivienda hipotecada además es el obligado al pago del préstamo, sin embargo en ocasiones es posible que ambos papeles estén disociados, siendo válido la constitución de garantía por deuda ajena.

En nuestro derecho no es requisito esencial para la válida constitución de una garantía hipotecaria que el titular del bien sea el deudor, así el código civil lo único que exige es que se constituya para garantizar el cumplimiento de una obligación y que el que la constituya sea el propietario del bien, por lo que si no exige que el propietario de la cosa sea el deudor, tampoco lo prohíbe y por ello debe entenderse que es admisible en nuestro derecho; es más, el propio código civil permite la posibilidad de constituir derecho real en garantía de obligaciones por parte de terceras personas extrañas a la obligación principal.

Mi amigo por lo tanto solicitaría al banco un préstamo ofreciendo una garantía hipotecaria, él sería el deudor, es decir el obligado al pago del préstamo, la otra persona, propietaria del inmueble, lo que hace es ofrecer como garantía de la devolución su inmueble constituyendo una hipoteca sobre el mismo, y así éste último sólo responde del pago de la deuda contraída por el deudor con la propiedad hipotecada, él es un hipotecante pero no un deudor del préstamo.

El hipotecante no deudor es una especie de garante real pero a diferencia del fiador, no se obliga a pagar en caso de no hacerlo el deudor, y su responsabilidad no se extiende a todo su patrimonio, se limita al bien dado en garantía, es decir, si como consecuencia de la ejecución del bien no se satisface íntegramente el importe de la deuda no cabe dirigirse contra otros bienes del constituyente de la garantía, por esa sola razón. Hay un refrán que dice “Fuiste fiador, serás pagador”, habría que añadir “pero hasta un límite”.

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Socio en el despacho profesional “Melián Abogados”. Con más de 25 años de ejercicio de la profesión de abogado. Es el Director del Área de Derecho Civil, en el cual además es responsable de asuntos relativos a reclamación de impagados, arrendamientos, propiedad horizontal, divorcios y separación, así como obligaciones y contratos. Además es experto en Protección de Datos Personales. Colaborador habitual en diversos medios de comunicación en relación con su especialidad y autor de un gran número de artículos de divulgación jurídico-civil.

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16 comentarios
  1. Alfredo Elías
    Alfredo Elías Dice:

    Estaría genial que indicaran el articulado en que se basan para responder a la pregunta de si el hipotecario no deudor responde con todo su patrimonio o no.
    Gracias.

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Alfredo:

      El fundamento jurídico principal lo tienes en el artículo 1857 del código civil, que establece: «Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes». Como jurisprudencia sobre este tema es interesante la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2009: «En segundo lugar debe también resaltarse con carácter prioritario que el hipotecante por deuda ajena no es un obligado al pago, pero, en cualquier caso, ello carece, aquí y ahora, de interés, puesto que la condición de deudor o no (que entendemos no lo es); de mero “obligado” al pago o no (que consideramos que tampoco lo es, sin que quepa configurar un “tertium genus” entre deudor y no deudor, distinguiendo un obligado en sentido propio y un “obligado” sin dicho carácter); obligado de la propia obligación (de garantía) por él asumida; responsable no deudor; tercero o no (y ya cabe advertir que el ordinal tercero del art. 1.210 CC, a diferencia del ordinal segundo, no se refiere a tercero ); fiador real (asimilado a la fianza) o no; etc., resulta irrelevante, porque lo que importa radica en “si tiene interés en el cumplimiento”, que es la exigencia expresada en el precepto.»

      Reciba un saludo cordial,
      Segundo Pérez
      (Abogado, Especialista en Derecho Civil)

  2. Eva
    Eva Dice:

    Qué pasaría si es el hipotecado no deudor quien tiene sus deudas y se le subasta la vivienda hipotecada??? Hay que cancelar parte de la hipoteca?? Se me puede reclamar a mi cuando yo estoy al día de pagos???

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimada Eva:

      El Hipotecante no deudor, es aquel que no se ha comprometido ante el acreedor a satisfacer la deuda, pero ha puesto en garantía un bien para el caso de que el deudor no pague, por lo tanto si el acreedor, por impago del deudor, ejecuta esa garantía, y la finca hipotecada se vendiera en subasta pública, pero con el importe obtenido no se llegara a cancelar la deuda, el hipotecante no deudor no responde de la deuda que quedare, salvo que él se hubiera obligado a responder personalmente, pero entonces ya no estaríamos ante un hipotecario no deudor sino ante un avalista que responde personalmente en el caso de no hacerlo el deudor principal.

      Reciba un Saludo Cordial,
      Segundo Pérez
      (Especialista en Derecho Civil)

      • Eva
        Eva Dice:

        Gracias pero no me queda claro … yo no he dejado de pagar yo estoy al corriente de pagos,,, estoy al día… Pero en mi hipoteca esta un porcentaje hipotecado de la vivienda de mi hipotecado no deudor, es decir para que a mi me dieran un préstamo mis padres hipotecaron su casa…. Resulta que son ellos con sus propias deudas los que no pagan …y el banco le ejecuta o subasta esa vivienda que me garantiza en el caso de que yo no pague… Entiendo que al subastar esa vivienda la hipoteca esa hay que cancelarla… Qué pasaría???

        • Segundo Pérez
          Segundo Pérez Dice:

          Estimada Eva:

          Si a sus padres le han embargado la vivienda, habrá que ver si la hipoteca es anterior o posterior a ese embargo. Si la hipoteca fuera anterior, se puede sacar a subasta la vivienda por los embargos posteriores pero la carga hipotecaria seguirá vigente, es decir que la persona que se adjudicara la finca en subasta se la adjudicaría con la carga hipotecaria. Y si los embargos fuesen anteriores a la hipoteca, sí se podría cancelar la carga. En ese último caso el banco o prestamista al que Usted paga se quedaría sin la garantía hipotecaria, pero en un principio salvo pacto en contrario, mientras siga pagando, es decir siga al corriente en sus pagos, no le puede reclamar nada más.

          Reciba un Saludo Cordial,
          Segundo Pérez
          (Especialista en Derecho Civil)

  3. Mayte
    Mayte Dice:

    Buenas tardes,
    tengo una situación complicada, un cliente en segundas nupcias, reunificó deudas con su nuevo esposo, ella sólo liquidó una deuda de 5.000 € del coche, pero él incluyó la deuda de un piso que había comprado antes del matrimonio. Ahora se divorcian, y ella descubre que no es propietaria de la vivienda, sin embargo sigue siendo deudora del préstamos. ¿El está dispuesto a aceptar su deuda privativa, pero el banco puede desvincularla de la hipoteca?
    Muchas gracias de antemano por su atención.
    Un saludo,
    Mayte

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimada Mayte:

      Indicarle que el banco podría renunciar a uno de los deudores hipotecarios sin problema, otra cosa es que quiera, pues ello supondría reducir las garantías de cobro y no existe una disposición legal que se lo imponga. Ello implica que el acuerdo de asunción de deuda queda entre los ex-cónyuges, teniendo claro que si no se paga, y quedare deuda tras la subasta de la finca hipotecada, el banco podrá reclamarle a los dos titulares del crédito, con independencia de los pactos que puedan existir, y ello sin perjuicio del derecho de repercusión que le correspondería a ella por la parte que no haya abonado él.

      Otra opción sería la subrogación hipotecaria en la figura del acreedor, es decir, solicitar un crédito en otra entidad para saldar la deuda con el primer banco, y así ella quedaría totalmente desvinculada desde el inicio. Importante tener en cuenta que esta alternativa conlleva sufragar no sólo los gastos de la nueva operación sino el abono de las comisiones de cancelación anticipada que exija la actual entidad acreedora.

      Reciba un Saludo Cordial,
      Segundo Pérez
      (Especialista en Derecho Civil)

  4. mario
    mario Dice:

    Si los titulares del préstamo no abonan el dinero, además del banco quedarse con la propiedad del hipotecante no deudor, también iría contra los titulares? y de qué manera lo haría: con embargos??

    • Patricia Moreno
      Patricia Moreno Dice:

      Estimado Mario:

      El incumplimiento de las obligaciones dinerarias contraídas en un préstamo hipotecario faculta a la entidad bancaria para instar el correspondiente procedimiento de ejecución. Las garantías pueden variar en función de los pactos previos entre las partes, en este caso, a la vista de la pregunta que plantea, parece que se ofrece como garantía real la propiedad de un tercero, no deudor. Ante un supuesto de ejecución hipotecaria, la entidad sacará a subasta pública la vivienda y, si ésta quedará desierta, se la adjudicará por el porcentaje que corresponda atendiendo a la normativa reguladora. Si tras aplicar la cantidad anterior a la deuda total, se comprueba que ésta no ha quedado cubierta, se le reclamará la diferencia al titular del préstamo (deudor), momento en el que podrán solicitarse embargos sobre bienes o derechos de su titularidad: bienes muebles, inmuebles, rentas, pensiones, cuentas bancarias…, entre otros. Es importante tener en cuenta que:

      1º La responsabilidad del hipotecante no deudor, no se extiende al resto de su patrimonio.
      2º Su responsabilidad se limita a la garantía real constituida para la formalización del préstamo.

      Esperamos haberle ayudado.

      Reciba un Saludo cordial,
      Patricia Moreno
      (Abogada, Especialista en Derecho Civil)

  5. luis
    luis Dice:

    hola mi hermano pide un prestamo a un financiera para la compra de una vivienda de 2ª mano y como no llega el dinero le avala la suegra con su vivienda, la suegra muere ,estoy en paro y no puedo hacer frente a los pagos,puedo entregar la vivieda al banco y saldad la deuda, y que pasa con la casa de la suegra que a heredado su mujer,
    que puede hacer , esta desesperado

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Luis:

      La dación en pago con carácter obligatorio para la entidad acreedora sólo esta contemplada en determinadas ocasiones previstas en el Real Decreto-Ley 6/ 2012, de 9 de marzo y Ley 1/2013 de 14 de mayo, debiendo estar el deudor en el umbral de exclusión, para lo cual deberá cumplir con una serie de requisitos familiares y económicos previstos en dicha legislación, no obstante, siempre es posible negociar con el banco la dación en pago, unos están mas abiertos a ello que otros. En cuanto a su suegra, todo va a depender si lo que hizo fue sólo afianzar ella personalmente a su hermano, con lo que ella, en este caso sus herederos, responderán de la deuda con todos sus bienes, a no ser que hayan aceptado la herencia a beneficio de inventario, y si lo que ha ocurrido es que su suegra hipotecó la vivienda en garantía de la deuda de su hermano (hipotecante no deudor) la entidad acreedora puede, en caso de impago, ejecutar esa garantía hipotecaria, en tal caso solo responderán los herederos con la vivienda heredada, siempre que su suegra no haya además afianzado personalmente.
      Por otro lado, de acuerdo a la normativa antes mencionada, los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad financiera agote antes de ir contra ellos el patrimonio del deudor principal.

      Reciba un Saludo Cordial,
      Segundo Pérez
      (Especialista en Derecho Civil)

  6. fernando
    fernando Dice:

    Una duda sobre el artículo. Después de ejecutada la hipoteca, qué acciones le corresponden al hipotecario no deudor frente al deudor para exigirle el pago o retribución por el bien perdido.

    • Segundo Pérez
      Segundo Pérez Dice:

      Estimado Fernando:

      En relación a su pregunta, nuestra posición es que el hipotecante no deudor puede reclamar al deudor lo que hubiese pagado, pero además nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 de febrero de 2009, ha dicho que se considera que el hipotecante por deuda ajena tiene el derecho de subrogación del art.1.210.3º del código civil. Por lo tanto, entendemos que tiene derecho a subrogarse en la posición del acreedor en las acciones que éste pueda tener contra el deudor, y reclamar incluso a los fiadores, si los hubiere.

      Reciba un Saludo Cordial,
      Segundo Pérez
      (Especialista en Derecho Civil)

      • Jose Maria
        Jose Maria Dice:

        Y si es hipotecante no dedudor es una SL?, que es propiedad 100% del deudor? Está obligado a restituir el bien?. Debe el hipotecante no dedudor, contabilizar ese derecho de cobro? Se da la circustancia de que el deudor esta declatado insolvente.

        • Segundo Pérez
          Segundo Pérez Dice:

          Estimado José María:

          A nuestro entender, la sociedad tiene derecho a subrogarse en la posición del acreedor en las acciones que éste pueda tener contra el deudor. Sobre si ese derecho debe contabilizarse, no podemos responderle, puesto que no es nuestra especialidad, aconsejándole se dirija a su asesor contable o fiscal.

          Reciba un Saludo Cordial,
          Segundo Pérez
          (Especialista en Derecho Civil)

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